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一、二、三線城市住宅市場風險解讀

 

  Part.1 一線城市住宅市場“三大風險預警”
 
  大家都知道,傳統意義上的一線城市就是北上廣深,這是中國房地產真正的龍頭所在,一度引領了整個中國房地產市場的發展。某種意義上說,北上廣深的市場走勢,決定著未來中國房地產市場的走勢。
 
  就整體來看,我對一線城市的未來發展還是比較樂觀的,特別是住宅市場。最重要的原因還是基于需求角度的考慮。
 
  眾所周知,這四個城市都是中國政治、經濟、文化、區域中心,需求方面首先不存在問題。以上海為例,上海每年新增約50-60萬外來常駐人口,每年新結婚人數在11-14萬對(2011-2012年數據),新出生嬰兒在16-17萬(2012年為23.8萬),再加上即有住宅每年需要更新的量(按照20年更新一次,每年5%的速度,700萬套的住房保有量就是35萬套的需求量),這些最具剛性的需求,也是支撐上海市場容量和房地產市場持續發展的核心動力。另外一方面,相對需求來說,北上廣深的土地供給仍遠遠不足,所以住宅的供不應求在相當長一段時期內,都還是這四個城市的主旋律。
 
  但不能否認的是,這四個城市都已經過了房地產高速發展的最快階段。在目前整體市場容量衡定的情況下,新房的成交量相對峰值來說已經相應的回落。以上海為例,月度成交量的最高值266.34萬方出現在2007年6月,而2013年全年最高位的3月份成交量也僅僅有152萬方,差距已經超過40%。北京、廣州、深圳的情況也大抵如此,二手房市場則成為市場成交量的重要補充。
 
  在這種情況下,盡管市場整體趨勢仍是往上的,但是未來不可能保持2012年年末、2013年這么高的旋律。事實上,從目前的趨勢來看,除了有“畸形需求”(來自全國各地特別是西北、東北、華北的大量需求,對北京房價還有持續的推動作用)的北京之外,上海、廣州和深圳的房價漲幅已經趨緩。
 
  這樣的趨勢下來談一線城市風險,個人認為主要體現在三個方面。
 
  首先,是剛需板塊的高價地塊。我認為2013年之中,在部分剛需板塊當中高價獲取的住宅地塊,2014年存在一定風險,也將面臨較大的調整。原因很簡單,雖然區域內集聚了大量的剛需客戶群體,但這部分群體購買力上升幅度有限,相比改善和豪宅來說的話,對于單價和總價的承受能力也相對有限。因而,在地塊的后續開發過程中,創新產品的打造就變得特別重要,比如面積緊湊、功能優化“總價平、單價高”的小戶型產品。否則,這些高價地塊上的項目一旦上市,無疑將為板塊內其他樓盤“舉杠鈴”了。
 
  另外一方面,由于這些高價地塊土地投入高,時間造成的財務成本也相對較高,換句話說,即使不會輸掉名義上的價格,但是也拖不起時間,所以對這些地塊比較擔心。
 
  其次,從豪宅市場來看,一線城市當中也存在著風險。大家都認為中國房地產遍地是黃金,買千萬豪宅是很輕松的事情,但實際上并非如此。從我們2013年監測的數據來看,上海全年成交千萬級豪宅3000余套,北京成交2000余套,廣州和深圳加起來也不過1000套,實際數量也不過如此。
 
  這時候問題又回到前面提到的高價地塊,如果單純的設計大戶型、大面積豪宅,一定會面臨去化上的壓力。
 
  事實上,每年豪宅的需求量都是相對固定的,而受到經濟影響,比如說2008年的經濟危機,市場波動更大。因為豪宅的消費者都是有很多房可住的,豪宅不是必需品。
 
  最后重點說北京市場。如我們所看到的,作為一線城市,政府對房價的敏感度還是非常高的,時不時會動用一些行政手段來調控市場,比如不發預售證、限制房價等。
 
  這在北京體現的比較明顯——需求市場的“畸形”,為未來的北京市場埋下了不少不可預見的風險,比如反腐倡廉,比如為了控房價動用行政手段,這在上一篇文章中都有闡述。另外一方面,“限價”這也造成北京市場部分樓盤“價高質平”的現象,因為再多的投入也換不來更高的價格,這也直接導致很多企業和項目在產品上的投入減少,對房地產市場而言,這不是一件好事情。
 
  2014年,希望市場的“無形之手”能夠在一線城市更好地發揮作用,也希望政府更好地利用行政手段,正向調解市場。
 
  Part.2 二線城市樓市風險分化
 
  過去的市場,我們都認為一二線城市都是一路向好,三四線城市相對來說壓力較大。
 
  個人看來,二線城市的最大優勢,無疑在于它對周邊區域和城市的吸附力。眾所周知,除了少數雙核城市,例如大連和沈陽、濟南和青島、福州和廈門、蘇州和南京,二線城市大多是單核城市。強大的吸附力,是這些城市房地產市場發展最核心的競爭力。尤其是對地處中西部區域的二線城市而言,比如武漢、長沙、西安、成都、貴陽等等,這種吸附力更強。
 
  盡管如此,對于2014年的二線城市市場,我認為還是會出現兩種不同的走勢。
 
  從整體來看,2013年市場成交持續高位,二線城市也不斷創下新高。除北京、上海、廣州等一線城市外,成都、天津、長沙、武漢、青島等城市的年商品住宅成交也均突破1000萬方,而不算12月份數據,重慶、合肥、沈陽前11個月也早已破千。
 
  快速去化之下,熱點二線城市庫存消化周期也有所縮短。但對一些普通二線城市而言,卻是庫存累積的一年。隨著2012年下半年成交的大量土地在下半年入市,一方面是相對平穩的市場成交,另一面是激增的市場供應,與之相隨的是大量的庫存累積。
 
  在這樣的前提下,我把二線城市的風險歸為四大類。
 
  第一類是市場容量大、供應量也大的城市。以天津為例,一年確實也有1000多萬方的交易去化量,但是架不住更為巨大的供應量。單從前11月供求比來看,已經達到1.4,供遠大于求。而接近15個月的消化周期,更是遠超其他二線城市達到高值。事實上,濱海新區早已經呈現出蕭條的跡象。
 
  類似的現象在北方不少二線城市當中存在較為普遍,比如沈陽、長春。由于北方房地產市場發展相對較晚,從2009年開始,部分城市供地開始集中放量。比如前面提到的天津,盡管每年成交量在千萬方,土地供應卻超過兩千萬方。這種態勢如果一直延續,勢必會帶來更為劇烈的市場風險。
 
  第二類是“量大價低”的城市。典型是重慶和長沙,每年市場交易量龐大,成交均價卻處于低位水平。數據顯示,前11月,長沙商品住宅成交已破1400萬方,重慶更是早已破千,但從均價來看,長沙僅在6000元/平左右,重慶也只是維持在7000元/平的套內水平,合肥情況也屬類似。這樣一種“量大價低”的市場當中,多數企業賺到了吆喝,但是未必賺到太高的利潤。另外,由于當地高端需求缺乏,也很難拉動房價的進一步提升。
 
  第三類是“量小波動大”的城市。杭州成為當之無愧的典型,一旦調控政策出臺,就馬上反應到市場當中去。在這種市場當中,受限于城市容量和人口規模,自用型需求有限,更多的是來自于投資性的需求,一有調控就首當其沖受到波及。反之,另外一些城市,因為本身人口眾多,去化主要來自當地自用型的需求,再加上周邊城市對市場購買力的沖擊也較小,受政策影響波動就較小,比如武漢。
 
  第四類是量平競爭大的城市。這方面最典型的當屬貴陽。盡管沒有突破千萬,貴陽前11月成交量也近800萬方。但是如大家所知,貴陽樓市好大盤,大型房企在貴陽占掉近四分之三的份額。如果僅以花果園項目為例,2012年全年銷550萬方,單項目吞掉整個貴陽70%的成交量,也超過同期上海市場年銷售量的一半。
 
  在一盤獨大的城市中,市場高度集中,房企規模和競爭力更是為眾多本土房企及外來中小型房企所不能企及,長此以往,也不利于未來發展。
 
  大連的情況正好相反,在大連市場,本地企業和外地企業殺做一團,單企業市場占有率低的前提下,集中度也特別分散,基本上沒有一家企業可以獨大,激烈競爭之下也易產生風險。
 
  最后從產品類型來補充一點,由于二線城市經濟發展水平的限制,真正的中產階級和高端需求有限,且數量和一線城市相比仍有很大差距,對這些城市而言,高端改善住宅和豪宅,會成為相當時間內的去化壓力產品,特別是均價、總價遠超當地市場行情的“雙高”產品。
 
  Part.3 三線城市住宅風險解讀:美麗的“陷阱”
 
  在很多熱點城市出現風險的時候,不少三線房地產市場其實才剛剛起步。
 
  中國有289個地級以上城市,除了4個一線城市33個二線城市外,252個都是三線城市。
 
  在這252個城市當中,房地產整體發展也處在不同的周期,有的處于起步期,有的進入快速成長期,有的已過了市場高點,有的則開始面臨風險。而如果從區域來看,珠三角的三線城市整體市場好于長三角,長三角好于環渤海,環渤海好于東北,而東部區域也好于中西部,整體上是這樣一個風險由南向北、由東向西越來越大的趨勢。
 
  當然,從整體來看,多數三線城市房地產市場發展仍處在相對滯后的周期。城市規模小、市場容量小,需求有限且供給無限,成為他們的共性。
 
  究其原因,一個很大的問題就是地方財政過度依賴房地產市場,房地產作為支柱產業的地位依然牢固。從這些城市過去3-5年的城市化發展進程來看,主要都是通過房地產來推動的。盡管一直在提城市升級轉型,但事實上,在產業結構從傳統產業向新型產業的轉型過程當中,三線城市的產業結構調整遠未到位,尤其是2009年政府推出的4萬億大部分進入到基礎設施建設領域以后,客觀上加速了硬件上城市化進程的推進,并通過房地產市場產出。可以說,多數三線城市最近四年的城市化發展都是房地產市場拉動帶來的。
 
  而城市化發展遠未到位,產業結構轉型進度緩慢,地方財政過分依賴房地產,如果再加上遠低于一二線城市的常住人口和戶籍人口比(根據我們的估算,三線城市這一比例在0.95左右,一二線城市在1.4左右),這些都決定了三線城市的整體市場容量是有限的,未來發展空間也有限。
 
  當然,在這些城市當中,也有一些成交量可以媲美二線的城市,例如中山、東莞、佛山。事實上,2013年這些城市成交量均超過500萬平方米,中山更是高達844萬平方米,東莞也到了739萬平方米,在三線城市當中居于前列位置,也已經具備了二線城市的市場容量。但是對比數量龐大的三線城市而言,畢竟屬于少數,整體量上更是非常有限。
 
  上面談的是整體風險,具體到城市而言,三線城市最大的風險來自于那些房價較低、均價水平在6000元/平方米以下的三線城市。在成交量低平、價格更低的市場中,即便是成本控制較好的一些規模房企,項目利潤也很難如想象中可觀,更重要的一點是項目增加了企業的管控半徑和管控難度,消耗了管理團隊。
 
  當然,也不乏在這些城市做得非常好的企業和案例,比如碧桂園多個項目大賣。不過對更多的企業和項目而言,更多遭遇的情況是首開大賣、二次正常、三次蕭條之后。過往不少企業在項目開盤之初,就已經把周邊有支付能力的客戶消耗一空了,這樣一來,再寄托后期繼續大賣、拉動價格的算盤顯然落空了。
 
  古語說,一鼓作氣,再而衰,三而竭。這方面,恒大、龍湖、佳兆業,應該有不少的“血淚史”可以訴說。
 
  三線城市看起來很美,但會成為大企業的陷阱。
  
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