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房地產基礎知識培訓

  第一章  房地產基礎知識及常用名詞


  第一節 房地產


  一、房地產的概念


  ▲房地產的含義


  房地產具體是指土地、建筑物及其地上的附著物,包括物質實體和依托于物質實體上的權益。又稱不動產,是房產和地產的總稱,兩者具有整體性和不可分割性。包括:


  a)土地


  b)建筑物及地上附著物


  c)房地產物權


  注:房地產物權除所有權外,還有所有權衍生的租賃權、抵押權、土地使用權、地役權、典當權等。


  ▲房地產業與建筑業的區別


  房地產業是指從事房地產開發、經營、管理及維修、裝飾、服務等多種經濟活動的具有高附加值的綜合性產業,它與建筑業既有聯系,又有區別。建筑業從事勘察、設計、施工、安裝、維修等生產過程,它的生產結果是建筑物或構筑物。房地產業是發包方,建筑業是承包方,房地產業歸屬為生產和消費提供多種服務的第三產業,建筑業歸屬對初級產品進行再加工的部門,屬第二產業。


  ▲房產、地產兩者間的關系及差異


  房產指各種明確了權屬關系的房屋以及與之相連的構筑物或建筑物;地產是指明確了土地所有權的土地,既包括住宅或非住宅附著物的土地(以及各地段),又包括已開發和待開發土地。我國的地產是指有限期的土地使用權。房產與地產之間存在著客觀的、必然的聯系,主要包括幾個方面:


  a)實物形態上看,房產與地產密不可分;


  b)從價格構成上看,房產價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產價格;


  c)從權屬關系看,房產所有權和地產所有權是聯系再一起的。


  差異包括幾個方面:


  a)二者屬性不同;


  b)二者增值規律不同;


  c)權屬性質不同;


  d)二者價格構成不同。


  二、房地產的特征


  ▲房地產的自然特征


  a)位置的固定性;


  b)使用的耐久性;


  c)資源的有限性;


  d)物業的差異性。


  ▲房地產的經濟特征


  a)生產周期


  b)資金密集性


  c)相互影響性


  d)易受政策限制性


  e)房地產的增值性


  注:房地產增值就是房地產價值在較長時間序列上呈不斷上升趨勢的規律。其主要歸功于房地產的重要組成部分-----土地。


  三、房地產的類型


  按用途劃分:


  a)居住房地產


  b)商業房地產


  c)旅游房地產


  d)工業房地產


  e)農業房地產


  房地產住宅的層數劃分的規定:


  a低層住宅為1-3層


  b       多層住宅為4-6層


  c小高層住宅為7-11層


  d中高層住宅為12-16層


  e;16層以上為高層住宅


  第一節基礎知識及常用名詞


  1、房地產:


  土地及其地上定著物的統稱。房地產與建筑物密不可分.


  2、土地的所有權種類:


  國有土地,集體土地。


  3、土地使用權的獲取方式:


  征用、劃撥、出讓。


  其中,以出讓方式獲取土地使用權,目前在濟南已經實行“招拍掛”的方式進行,即以招標、拍賣、掛牌的方式進行出讓,協議出讓已經停止。


  4、生地與熟地:


  熟地是指已經拆遷完畢,達到“三通一平”施工條件的土地。


  生地則是相對應熟地而言的,是指尚未具備上述施工條件的土地。


  三通一平:水通、電通、路通,場地平整。


  七通一平:給水通、排水通、電通、路通、燃氣通、通訊通、供熱通,場地平整。


  5、拆遷補償的方式:


  貨幣補償、實物補償(回遷、搬遷)。


  目前較多采用貨幣補償方式。


  6、土地的使用年限:


  住宅用地:70年;商業用地:40年;工業用地:50年。


  房地產土地的使用年限是如何確定的?


  凡與省市規劃國土局簽訂《土地使用權出讓合同書》的用地,其土地使用年限按國家規定執行。即:居住用地七十年;工業用地五十年;教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年;商業、旅游、娛樂用地四十年;綜合用地或者其他用地五十年。


  7、土地成本的構成:


  土地出讓金+拆遷費用。


  8、土地出讓金:


  指市縣級人民政府土地行政主管部門將土地使用權出讓給土地使用者,并由土地使用者按規定的標準向國家繳納的土地出讓的全部價款。


  9、產權及房產種類:


  房產證可分為商品房、房改房、村民自建房三種形式。


  房產證實行兩證分離,即將房產與地產分離辦證,房產所有者持有“房屋所有權證”、“土地使用權證”兩種證件,但目前濟南市只有房改房真正實行了兩證分離。


  房屋產權:指房產的所有者按照國家法律規定所享有的權利,也就是房屋各項權益的總和。即房屋所有者對該房屋財產的占有、使用、收益和處分的權利。


  公房:也稱公有住房、國有住宅,指由國家及國有企業、事業單位投資興建銷售的住宅,在住宅未出售之前,住宅的產權歸國家所有。


  使用權房:由國家及國有企業事業單位投資興建的住宅,政府以規定的租金標準出租給居民的公房。


  共有房產:兩個或兩個以上的人對同一項房產共同享有所有權。


  現房:指開發商已辦妥房地產權證(大證)的商品房。


  期房:指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證(大證)為止的期間。


  外銷房:由房地產開發企業建設的,取得了外銷商品房預(銷)售許可證的房屋,外銷商品房可銷售給國內外(含港澳臺)的企業、其他組織和個人。


  內銷房:由房地產開發企業建設的,取得了商品房預(銷)售許可證的房屋,內銷商品房可出售給當地企事業單位和居民。


  準現房:指房屋主體已基本封頂完工,小區內的樓宇及設施的大致輪廓已初現,房型、樓間距等重要因素已經一目了然,工程正處在內外墻裝修和進行配套施工階段的房屋。


  10、價格:


  價格的種類很多,如均價、起價、開盤價、清盤價等,在此僅介紹其中的兩種。


  均價:指各單位的銷售價格相加之后的和除以單位建筑面積和。可以反映一個樓盤整體價格。


  起價:指物業各樓層銷售價格中的最低價格。多層一般以頂層的銷售價為起價,高層以低樓層的售價作為起價。起價帶有一定的欺騙性,并不能真實的反映樓盤的價位。


  11、定金的規定:


  定金是當事人約定由一方向對方給付的,作為債權擔保一定數額的貨幣。它屬于一種法律上的擔保方式,目的在于促使債務人履行債務,保障債權人的債權得以實現。定金應當以書面形式約定,當事人在定金合同中應約定定金交付的期限。定金合同自實際交付定金之日起生效,定金的數額由當事人約定,但不得超過合同標的額的20%。


  如果購房者交了定金后改變主意,決定不買了,售房者有權以購房者違約為由不退定金。如果售房者未經定金繳納者許可將房屋賣給他人,應向購房者雙倍返還定金。


  這里需要注意定金與訂金之間的區別:法律規定,訂金不具有法律效力,只是雙方的一種約定,無論哪方違約,訂金必須退還購房者但沒有違約賠償責任。


  12、房屋面積:


  建筑面積:指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積,包括陽臺、挑檐、地下室、室外樓梯等,且具備有上蓋、結構牢固、層高在2.20米以上的永久性建筑。(建筑物外墻外圍所圍成的空間的水平面積)


  使用面積:房屋戶內全部可供使用的空間面積,按房屋的內墻面水平投影計算。


  套內建筑面積:由套內房屋使用面積、套內墻體面積、套內陽臺建筑面積構成。


  共有建筑面積:各產權人共同占有或共同使用的建筑面積,它應按一定的方式在各產權人之間進行分攤。指為業戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和加上個單位與樓宇公共建筑空間之間的分隔及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。


  共有分攤面積:某個產權人在房屋共有面積中所分攤的面積。


  預售面積:俗稱樓花面積,指在商品房預售時按建筑設計圖上尺寸計算的房屋面積。


  竣工面積:房屋竣工后實測的房屋面積。


  共有建筑面積分攤系數:整棟建筑物的共有建筑面積與整棟建筑物的各套內建筑面積之和的比值。


  13、“五證兩書”:


  五證:國有土地使用權證;建設用地規劃許可證;建設工程規劃許可證;建設工程施工許可證;商品房預(銷)售許可證。


  兩書:


  商品房質量保證書:主要約定了保修年限、保修方式等


  商品房使用說明書:介紹額定電流、主體結構、各部件在使用中應注意的問題。


  14、預售的條件:


  ⑴已交付全部土地使用權出讓金,取得了國有土地使用權證。


  ⑵持有其余三證。


  ⑶按提供預售的商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付期限。


  15、常用名詞:


  ⑴開間:


  住宅設計中,住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。因為是就一自然間的寬度而言,故又稱開間。住宅開間一般不超過3.0米--3.9米,磚混結構住宅開間一般不超過3.3米。 規定較小的開間尺度,可縮短樓板的空間跨度,增強住宅結構整體性、穩定性和抗震性。


  開間5米以上,進深7米以上的大開間住宅可為住戶提供一個40--50平方米甚至更大的居住空間,與同樣建筑面積的小開間住宅相比,承重墻減少一半,使用面積增加2%,便于靈活隔斷、裝修改造。


  ⑵進深:


  在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度。進深大的住宅可以有效地節約用地,但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件,住宅的進深在設計上有一定的要求,不宜過大。目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在5米左右,不能任意擴大。


  ⑶層高:


  指下層樓地面至上層樓地面的垂直高度。


  ⑷凈高:層高減去樓板厚度的凈剩值。


  ⑸錯層:室內不同功能區樓地面不在同一平面,高度差約為40~60cm之間,以實現動靜、公私的分離。


  16、按揭的含義:


  又稱個人住房商業性貸款,是銀行用其信貸資金發放的自營性貸款。具體指具有完全民事行為能力的自然人購買本城鎮自住住房時,以其所購買的產權住房(或銀行認可的其他擔保方式)為抵押,作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房商業性貸款。


  第二章 建筑基礎知識


  一、建筑物


  1、定義:


  廣義:人工建筑而成的所有東西。


  狹義:即指房屋。是指有基礎、墻、頂、門窗等,能夠遮風擋雨,供人們在內居住、工作、娛樂、儲藏物品、紀念或其他活動的空間場所,不包含構筑物。


  構筑物:指房屋以外的建筑,人們一般不直接在內進行生產和生活活動。如煙囪、水塔、水井、隧道等。


  2、分類:房地產行業對于建筑物的分類方式較多,標準也不盡相同,現僅介紹其中的幾種分類方式。


  按使用性質分:居住建筑、公共建筑、工業建筑、農業建筑


  按層數分:低層(1~3層)、多層(4~7層)、小高層(8~12層)、高層(13層以上)、超高層(建筑總高度超過100米,不含單層建筑超過100米)。


  按結構分:磚木結構、磚混結構、鋼筋混凝土結構(分框架、剪力墻等)、鋼結構。


  房屋建筑結構分類標準


  類    型內     容


  編號名稱


  1鋼結構承重的主要結構是用鋼材料建造的,包括懸索結構。


  2鋼、鋼筋混凝土結構承重的主要結構是用鋼、鋼筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱采用鋼筋混凝土構架建造


  3鋼筋混凝土結構承重的主要結構是用鋼筋混凝上建造的。包括薄殼結構、大模板現澆結構及使用滑模、開板等先進施工方法施工的鋼筋混凝土結構的建筑物


  4混合結構承重的主要結構是用鋼筋混凝土和磚木建造的。如一幢房屋的梁是用鋼筋混凝土制成,以磚墻為承重墻,或者梁是木材制造,住是用鋼筋混凝土建造


  5磚木結構承重的主要結構是用磚、木材建造的。如一幢房屋是木制結構房架。磚墻、木柱建造的


  6其它結構     凡不屬于上述結構的房匿都歸此類。如竹結構、磚拱結構、窯洞等


  二、建筑構造


  1、基礎:


  定義:建筑物的組成部分,是建筑物地面以下的承重構件,它支撐其上部建筑物的全部荷載,并將這些荷載及自重傳給下面的地基。


  按構造形式不同分類:條形基礎、獨立基礎、筏板基礎、箱型基礎(高層常用)、樁基礎。


  2、地基:


  定義:不是建筑物的組成部分,是承受由基礎傳下來的荷載的土層或巖層。


  3、墻體和柱:


  豎向承重構件,支撐屋頂、樓面等,并將這些荷載和自重傳給基礎。


  墻體分類:外墻、內墻;縱墻、橫墻;承重墻、非承重墻。


  4、門窗:


  門的分類:平開門、推拉門、轉門、卷簾門、彈簧門;木門、塑鋼門、鋁合金門等。


  窗的分類:平開窗、推拉窗、旋轉窗、固定窗、懸窗;木窗、塑鋼窗、鋁合金窗等。


  5、地面、樓板和梁:


  梁是跨過空間的橫向構件。


  6、樓梯:


  一般由三部分組成:樓梯段、休息平臺、欄桿扶手。


  樓梯的寬度一般在1.2米左右。


  住宅樓梯的傾斜度一般在15~20o


  臺階分踏步和踢步兩部分,踏步寬度在20~25cm、踢步在15cm時人們的感覺最舒適。


  2.80米層高的住宅每跑9個臺階。


  7、屋頂:


  屋頂分平屋頂和坡屋頂。


  建筑物的構造另外還有散水、陽臺、雨篷等部件。


  三、建筑設備:


  1、給水、排水系統


  給水的方式有:直接供水(在水壓水量穩定的情況下采用)、設置水箱供水(水壓在一天內定期高低變化的情況下采用)、設置水泵、水箱供水(水壓經常性的低于所需水壓的情況下采用)、分區分壓供水(多用于多層、高層建筑。當室外的配水管網的水壓僅能供下面樓層用水,不能滿足上面樓層用水時,通常分成兩個供水區,下層直接供水,上層采用設置水泵水箱供水。)


  給水的管材目前多采用PVC管、鋁塑管。


  排水系統主要指排放生活污水、廢水及雨水。多采用ф100~150的鑄鐵管或PVC管材。


  2、采暖系統:(通常說的雙氣標準的房子具備)


  采暖系統可分為兩類,一是獨立采暖;一半有地暖;壁掛爐等方式靈活但效果跟業主有關。


  二是集中供暖。


  集中供暖國家目前提倡采用分戶計量式采暖方式,但是由于計量價位的不確定,大多開發商都沒有采用。當前使用最多的是分戶控制采暖。


  無論是分戶計量還是分戶控制,現在都沒有達到“誰用誰交費,不用不交費”的狀態。


  3、通信和空調系統


  包括電話系統、網絡系統、有線系統等。


  4、電氣設備:


  包括導線、配電箱、電開關、電表、防雷裝置(接閃器(避雷針、避雷帶、避雷網)、引下線、接地裝置)。


  5、燃氣供應系統


  燃氣目前常用的有兩種:


  管道天然氣:(通常說的單氣標準具備,加上采暖就可以稱為雙氣了)蘊藏于地下的可燃氣體,主要成分是CH4,比空氣輕,一旦發生泄漏,天然氣會飄于上層,不會發生煤氣中毒的現象。而且天然氣燃燒后不會產生污染性氣體,屬綠色環保燃料,全國正大力推廣。


  液化石油氣:(石油產品,成份較復雜,熱值高。液化石油氣與上述兩種燃氣的供應系統不同,液化石油氣是一個居住區一套加壓系統。液化石油氣一般用于市政燃氣管網尚未達到的地區。


  6、電梯:(略)


  7、設備層、管道井:


  設備層一般用于放置建筑運行機械。多用于高層住宅、寫字間等。


  8、綜合布線系統、樓宇智能化:


  四、建筑材料與識圖:


  1、磚:


  普通磚的尺寸為235*115*55mm,因為磚的尺寸,所以才出現了12墻、24墻、37墻等的說法。


  每512塊普通磚組成1立方米。


  為保護耕地,濟南市市區目前已禁止使用粘土磚,提倡使用礦渣磚、粉煤灰磚。


  2、水泥:


  水泥的種類很多,目前大多采用硅酸鹽水泥。


  3、鋼筋混凝土:


  混凝土是用水泥、砂、石子等材料調和而成。


  采用混凝土與鋼筋進行搭配,主要是考慮到兩者的膨脹系數相近,可以較好的粘合到一起。而且混凝土可以補充鋼筋的剛性不足的缺點,使得建筑物更加穩定。


  4、防水材料:


  目前常用的主要是SBS(改性卷材)、JS(防水涂料)。


  5、三大材、四小材:


  三大材:鋼材、水泥、木材。


  四小材:汽柴油、玻璃、瀝青、油氈。


  6、識圖:(結合圖紙進行)


  平面圖、立面圖、剖面圖


  軸線、標高、尺寸線、比例尺


  建施圖、結施圖、水施圖、電施圖、暖施圖、通施圖


  第三章 房地產專業名詞


  1、常用名詞(陰影部分應重點掌握)


  ◆五證:a.建設用地規劃許可證;b建設工程規劃許可證;c.建設工程開工證;d.國有土地使用證;e.商品房預售許可證;


  ◆兩書:a《住宅質量保證書》、b《住宅使用說明書》;


  ◆房地產證:是房屋土地所有權屬二合為一的憑證,是房地產權屬的法律憑證;


  ◆房地產市場:主要包括地產買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場;


  ◆一級市場:是指國家土地管理部門按土地供應計劃,采用協議、招標、拍賣的方式,以土地使用合同的形式,將土地使用權以一定的年限、規定的用途及一定的價格出讓給房地產發展商或其它用土地者的市場;


  ◆二級市場:是指房地產發展商根據土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應的土地使用權轉讓給單位或個人的市場;


  ◆三級市場:是指單位、個人之間的房地產產權轉讓、抵押、租賃的市場,它是二級市場基礎上的第二次或多次轉讓房地產交易活動的市場;


  ◆房地產產權:是指產權人對房屋的所有權和對該房屋所占用土地的使用權。具體內容是產權人對房地產的占有、使用、收益和依法處分的權利;


  ◆土地使用權:是指土地使用權擁有者對土地使用的權限,包括開發權、收益權、處置權。政府以拍賣、招標、協議的方式,將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者。土地使用權期滿后,如該土地用途符合當時城市規劃要求的,土地使用者可申請續用,經批準并補清地價后可以繼續使用;


  ◆三通一平:是指水通、電通、路通及場地平整;


  ◆七通一平:是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整;


  ◆紅線圖:又叫(宗地圖),是按一定比例尺制作的用以標示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發給土地使用權受讓者,受讓者只能在紅線范圍內施工建房;


  ◆總用地面積:經城市規劃行政主管部門劃定的用地范圍內的土地面積;


  ◆建設用地面積(凈用地面積):經城市規劃行政主管部門劃定的建設用地范圍內的土地面積;


  ◆總建筑面積:指在建設用地范圍內單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和;


  ◆容積率:是指總建筑面積與建設用地面積之比值即項目總建筑面積與項目總用地面積的比值。


  多層容積率一般控制在1.3以下,小高層的容積率可以達到2左右,高層視情況一般在4或5左右。對于開發商來講,容積率越高,出的建筑面積就越多,土地成本就越容易攤薄,利潤空間自然就越大。而對于購房者來講,則正相反,容積率越低,說明樓與樓之間的空地越大,視野、采光就越好。


  (如:在10萬平方米的土地上,有20萬平方米的建筑總面積,其容積率為2.0)


  ◆建筑面積:指建筑物外墻或結構外圍水平投影面積之和,包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結構牢固、層高2.2m以上(含2.2m)的永久建筑。


  ◆建筑覆蓋率(建筑密度):建設用地范圍內所有建筑物基底面積之和與建設用地面積的比率即在居住區用地內各類建筑的基地總面積與居住區總用地的比值;


  建筑密度可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度。


  (如:在10萬平方米的土地上,建筑用地凈面積為8萬平方米,其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉)


  ◆綠化率:建設用地范圍內所有綠地面積之和與建設用地面積之比率即項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比。綠地面積的計算不包括屋頂、天臺和垂直綠化;(如:在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積,其綠化率為30%),綠化率自然越高越好,一般在35%左右。


  ◆綠化覆蓋率:建設用地范圍內全部綠化和植物水平投影面積之和與建設用地面積的比率;


  ◆用地性質:規劃用地的使用功能。


  ◆用地面積:規劃地塊劃定的面積。


  ◆用地紅線:指經城市規劃行政主管部門批準的建設用范圍的界線。在規劃圖中一般用紅線標示,故稱之為用地紅線。


  ◆道路紅線:城市道路用地的規劃控制線,即城市道路用地與兩側建筑用地及其他用地的分界線。


  ◆日照間距系數:指根據日照標準確定的房屋間距與遮擋房屋檐高的比值。濟南市規定,老城區不得低于1:1.3,新城區不得低于1:1.5。


  ◆建筑間距:兩棟建筑物外墻之間的水平距離。


  ◆日照標準:根據各地區的氣候條件和居住衛生要求確定的,居住建筑正面向陽的房間子規定的日照標準日獲得的日照量。


  1994年2月1號執行的《城市居住區規劃設計規范》中規定,住宅建筑日照標準:冬至日住宅底層日照時間不少1小時或大寒日住宅底層日照時間不少于2小時。


  ◆居住區用地:住宅用地、公建用地、道路用地、公共綠地的總稱。


  住宅用地:住宅建筑基地占地及其四周合理間距內的用地。含宅間綠地和宅間小路。


  公建用地:與居住人口規模相對應配建的,為居民服務和使用的各類設施的用地。包含建筑基底占地及其所屬場院、綠地、和配建停車場等。


  道路用地:居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等車輛的停放場地。


  公共綠地:滿足規定的日照要求,適合于安排游憩活動設施的、供居民共享的游憩綠地,包括居民區公園、小游園和組團綠地及其他塊狀、帶狀綠地。


  ◆命名規定:


  花園:占地15000平米以上,設有中心廣場,綠化面積不低于總面積的45%,休閑場地面積不少于總面積的15%。


  小區:建筑面積在30000平米以上,居住戶數3000戶以上或人口在7000人以上,設有居委會。


  組團:被小區道路分隔,并與居住人口規模(1000~3000人)相對應配建有居民所需的基層公共服務設施的居民生活聚居地。


  ◆配套設施:指與住宅規模或與人口規模相對應配套建設的公共服務設施、道路和公共綠地的總稱。


  ◆建筑小品:指既有功能要求,又有點綴、裝飾和美化作用的,從屬于某一建筑空間環境的小體量建筑、游憩觀賞設施和指示性標志物等的統稱。


  ◆房屋銷售面積:房屋按套(單元)出售時,房屋銷售面積為該套(單元)的建筑面積,即為該套(單元)的使用面積與該套(單元)應分攤的公用建筑面積之和;


  ◆套內建筑面積:房屋按單元計算的建筑面積,為單元門內范圍的建筑面積,包括套(單元)內的使用面積、墻體面積及陽臺面積;


  ◆套內使用面積:指室內實際能使用的面積,不包括墻體、柱子等結構面積,使用面積的計算應符合以規定:


  A、室內使用面積按結構墻體內表面尺寸計算,墻體有復合保溫、隔熱層、按復合層內皮尺寸計算;


  B、煙囪、通風道、各種管道豎井等均不計入使用面積;


  C、非公用樓梯(包括躍層住宅中的套內樓梯)按自然層數的使用面積總和計入使用面積;


  D、住宅使用面積包括:臥室、起居室、廚房、衛生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。


  單元內使用面積系數=單元內使用面積/單元內建筑面積+按規定應分攤公用建筑面積。


  ◆公共建筑面積:各產權主共同占有或共同使用的建筑面積,指各套(單元)以外為各戶共同使用,不可分割的建筑面積。可分為應分攤的公共建筑面積和不能分攤的公共建筑面積;


  ◆實用面積:它是套內建筑面積扣除公共建筑面積后的余額;


  ◆層高:層高是指住宅高度以“層”為單位計量,每一層的高度國家在設計上有要求,這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。


  ◆凈高:凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值;


  ◆公攤面積 :商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成:


  電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務的公共用房和管理用房的建筑面積;


  各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的50%。


  ◆得房率:是指套內建筑面積與套(單元)建筑隊面積之比。


  套內建筑面積=套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積。


  套(單元)建筑面積=套內建筑隊面積 +分攤得公用建筑隊面積。


  ◆道路用地 :道路用地是指居住區道路、小區路、組團路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地。


  ◆道路紅線 :道路紅線是指城市道路含居住區級道路用地的規劃控制線。


  ◆玄關 :玄關就是登堂入室第一步所在的位置,它是一個緩沖過渡的地段。居室是家庭的“領地”,講究一定的私密性,大門一開,有玄關阻隔,外人對室內就不能一覽無余。玄關一般與廳相連,由于功能不同,需調度裝飾手段加以分割就是自己人回家,也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時,玄關也是接受郵件、簡單會客的場所。


  ◆期房是指開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止,在這一期間的商品房稱為期房,消費者在這一階段購買商品房時應簽預售合同。期房在港澳地區稱作為買“樓花”,這是當前房地產開發商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產項目。


  ◆現房是指開發商已辦妥房地產權證(大產證)的商品房,消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。在通常意義上指的現房是指項目已經竣工可以入住的房屋。


  ◆毛坯房是指沒有裝修的房。


  ◆業主委員會是指由物業管理區域內業主代表組成,代表業主的利益,向社會各方反映業主意愿和要求,并監督物業管理公司管理運作的一個民間性組織。業委會的權力基礎是其對物業的所有權,它代表該物業的全體業主,對該物業有關的一切重大事項擁有決定權。


  ◆會所的功能和建設檔次可分為基礎型和超級型,基礎設施提供業主最基本的健康生活需求,可讓人免費使用;超級會所則適當對其中部分設施的使用收取一定的費用。如果會所一味追求高檔而不顧及業主的能力與需求,勢必會形同虛設;如降低物業管理費,將影響房產的整體品質。會所的設置,還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區業主服務,不對外開放,保證了業主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所,會所也給業主提供了良好的社交場所。


  ◆入伙是指業主領取鑰匙,接房入住。


  ◆契稅是在土地、房屋不動產所有權發生轉移,按當事人雙方訂立契約等對產權隨人征收的一種稅。


  征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發生產權轉移變動的土地、房屋。在中國境內轉移土地房屋權屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。


  (1)國有土地使用權出讓;


  (2)土地使用權轉讓,包括出售、贈予、交換;


  (3)房屋買賣;


  (4)房屋贈予。


  2、房子的種類


  ◆安居房指實施國家"安居(或康居)工程"而建設的住房(屬于經濟適用房的一類)。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設的面向廣大中低收入家庭,特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。


  ◆經濟適用住房是指經各級人民政府批準立項建設、享受國家優惠政策、向城鎮中低收入家庭出售的住房。


  ◆使用權房是指由國家以及國有企業、事業單位投資興建的住宅,政府以規定的租金標準出租給居民的公有住房。


  ◆產權房是指產權人對房屋(指建筑物)擁有所有權,對該房屋占用范圍內的土地擁有使用權,產權人對這兩項權利享有占有。使用,收益和處分的權利。這種權利是絕對的、排他的,不受其他任何人的干涉和影響,產權人可以轉讓、出租、抵押、典當等方式合法處置自己的房地產權利。


  ◆商品房是指具有經營資格的房地產開發公司(包括外商投資企業)開發經營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實行的是供給制,所以,商品房是80年代以后才出現的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。


  ◆集資房是改變住房建設由國家和單位包的制度,實行政府、單位、個人三方面共同承擔,通過籌集資金,進行住房建設的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資,政府及相關部門用地、信貸、建材供應、稅費等方面給予部分減免優惠。集資所建住房的權屬,按出資比例確定。個人按房價全額出資的,擁有全部產權,個人部分出資的,擁有部分產權。


  集資建房有兩種產權;一種是該房屋出售的價格高于當年的房改成本價。其產權界定為經濟適用住房產權。另一種是低于當年的房改成本價格,其產權為房改成本價房。


  ◆公房又稱公有住宅、公產住房、國有住宅,它是指國家(中央政府或地方政府)以及國有企業、事業單位投資興建、銷售的住宅,公有住宅主要由本地政府建設,負責向本市居民出租出售:由企事業單位建設的住宅,向本企事業單位的職工出租出售。


  ◆房改房是有一定的福利性質的,各產權單位按照政府每年公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。


  五、房地產面積的測算


  1、計算全部建筑面積有哪些?


  1)永久性結構的單層房屋,按一層計算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積總和計算。


  2)屋內的夾層、插層、技術層及樓梯、電梯間等其高度在2.20米以上部位計算建筑面積。


  3)穿過房屋的通道,房屋內的門廳、大廳,均按一層計算面積。門廳、大廳內的回廊部分,層高在2.20米以上的,按其水平投影面積計算。


  4)樓梯間、電梯(觀井梯)井、垃圾道、管道井均按房屋自然層計算面積。


  5)房屋天面上,屬永久性建筑,層高在2.20米以上的樓梯間、冰箱間、電梯機房及斜面構屋頂設計在2.20米以上的部位,按外圍水平投影面積計算。


  6)挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算。


  7)屬永久性結構有上蓋的室外樓梯,按各層水平投影面積計算建筑面積,無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積一半計算建筑面積。


  8)與房屋相連的柱走廊,兩房屋間有上蓋和柱的走廊,均按其柱的外圍水平投影面積計算。


  9)建筑間永久性的封閉架空通廊,按其外圍水平投影面積計算建筑面積。


  10)地下室、半地下室及其相應出入口,層高在2.20米以上的,按其外圍(不包括采光井、防潮層及保護墻)水平投影面積計算。


  11)有柱或有圍護結構的門廊,門斗、按其柱或圍護結構的外圍水平投影面積計算。


  12)有玻璃幕墻、金屬板幕墻、石材幕墻或組合幕墻作為房屋外圍的,當幕墻框架突出主體結構距離已有設計數據或實際測量數據時,按幕墻外圍水平投影面積計算建筑面積;在建筑施工圖報建時,還沒有設計數據的,幕墻框架突出主體結構距離一律按150毫米計算,竣工后計算竣工面積時仍采用150毫米的數據。


  13)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按柱的外圍水平投影面積計算。


  14)依坡地建筑的房屋利用吊腳做架空層,有圍護結構的,按其高度在2.20米以上部分的外圍水平面積計算。


  15)有伸縮的房屋,若其與室內相通的,伸縮縫計算建筑面積。


  2、計算一半的建筑面積有哪些?


  1)有蓋無柱的外走廊、檐廊、掃頂蓋水平投影面積一半計算面積。


  2)獨立柱在雨篷,單排柱的車棚、貨棚、站臺等,按其頂蓋水平投影面積的一半計算面積。


  3)未封閉的陽臺,按其水平投影面積一半計算面積。


  4)建筑物外有頂蓋,無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計算面積。


  5)建筑物間有頂蓋的架空通廊,按其投影面積的一半計算面積。


  3、不計算建筑面積的有那些?


  1)空出房屋墻面構件、藝術裝飾,如柱、垛、無柱雨篷、懸挑窗臺等。


  2)檢修、消防等室外爬梯。


  3)沒有圍護結構的屋頂水箱、建筑物上無頂蓋的平臺(露臺)、游泳池等。


  4)建筑物如獨立煙囪、油罐、貯油(水)池 、地下人防干道、支線等。


  5)舞臺及后臺懸掛幕布、布景的天橋、挑臺。


  6)建筑物內外的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。


  4、哪些公用面積應分攤?


  應分攤的公用面積包括套(單元)門以外的室內外樓梯、內外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設備層、設備用房、結構轉換層、技術層、空調機房、消防控制室、為整棟樓層服務的值班警衛室、建筑物內的垃圾房以及空出屋面有圍護結構的樓梯間、電梯機房、水箱間等。


  5、哪些公用面積不能分攤?


  不能分攤的公用面積為底層架空層中作為公共使用的機動車庫、非機動車庫、公共開放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公用開放使用的建筑面積、消防避難層;為了整棟建筑物使用的配電房;公民防護地下室以及地下車庫、地下設備用房等。


  目前二手房交易的重要種類(鄭州適用)


  契稅  一般4%


  契稅是以所有權發生轉移變動的不動產為征稅對象,向承受人征收的一種財產稅。應繳稅范圍包括:土地使用權出售、贈與和交換,房屋買賣,房屋贈與,房屋交換等。


  營業稅 一般5.5%


  營業稅(Business tax),是對在我國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或銷售不動產的單位和個人,就其所取得的營業額征收的一種稅。營業稅屬于流轉稅制中的一個主要稅種。


  個稅(個人所得稅)一般1%


  個人所得稅是調整征稅機關與自然人(居民、非居民人)之間在個人所得稅的征納與管理過程中所發生的社會關系的法律規范的總稱。凡在中國境內有住所,或者無住所而在中國境內居住滿一年的個人,從中國境內和境外取得所得的,以及在中國境內無住所又不居住或者無住所而在境內居住不滿一年的個人,從中國境內取得所得的,均為個人所得稅的納稅人。


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