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(深圳)《珠三角三舊改造政策解讀、投資分析、精準拿地、融資、法務風控與稅務籌劃實戰實操研修班》

 
上課時間: 2021年4月24-25日
 



上課地點: 深圳                      課程價格: 4800元/人
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  【課程背景】
 
  灣區建設如火如荼,政策覆蓋方方面面。對于房地產企業而言,誰能抓住這一波政策紅利,誰就能第一時間搶占灣區高地,贏得行業發展新契機。與灣區建設相關的政策、投資、融資、法律、稅務等問題,已引發業內人士高度關注和思考。城市更新作為房地產開發商在粵港澳大灣區獲取土地的最主要方式,也只有在正確厘清上述問題后,才能夠合理規避投資誤區。如何讓融資路徑更通暢,如何讓投資回報更豐厚,如何讓稅務管理更輕松?聽完這節課,夠了!
 
  【課程亮點】
 
  全盤運營:從珠三角三舊改造政策解讀、模式梳理、機會研判,到投資測算、稅務籌劃及法務風控,系統學習城市更新全盤運營。
 
  實操專家:邀請城市更新實戰專家大咖分享實操案例和經驗。
 
  工具資料:課后提供城市更新課程資料包以及實用工具。
 
  直戳痛點:與實操專家研討交流城市更新項目中面臨的痛點難點問題。
 
  圈層交流:邀請加入城市更新研究院,地產企業城市更新交流圈層,線上交流,線下互訪,資源整合。
 
  【課程收益】
 
  1、系統學習在總經理的視角下城市更新的全盤運營。
 
  2、了解當前融資形勢,并且熟悉城市更新基金方案設計邏輯及方法。
 
  3、了解城市更新新政、城市更新模式以及投資機會。
 
  4、熟悉新政背景下城市更新法律風控實務。
 
  5、了解城市更新稅務痛點及通過稅務籌劃降低成成本增加利潤。
 
  【課程對象】
 
  1、房地產開發及城市更新企業總裁、總經理、副總經理、財務總監等公司高管
 
  2、房地產開發及城市更新企業投資部、財務部、法務部、項目運營部等相關部門人員
 
  3、準備進軍城市更新領域的企業家、投資人、金融機構等
 
  【金牌講師】
 
  周老師:
 
  (資金方)投放了70億給到數十個城市更新項目,畢業于北京大學,獲得物理學和經濟學雙學士、企業管理碩士,持基金從業資格證書。先后任職于華潤深國投信托有限公司、深圳市融通資本管理股份有限公司等公司,具備多層次資管從業經歷;在房地產投融資方面,特別在以深圳為核心的粵港澳大灣區城市更新基金領域具備過硬的專業能力和廣泛的業務資源
 
  王老師:
 
  舊改操盤第一人,畢業于深圳大學,執業律師,深圳市法律文化研究會理事,深圳市龍崗區建筑行業人民調解委員會委員,執業經歷及經典案例擅長城市更新法律事務,曾或正為前海成長、京冠置業、綠景地產、牛欄前股份、漢京集團、運發集團、成長云居、橫崗128工業區、萬眾生活村、石鼓窩、橫崗工業城、志達工業城、百帝中心等深圳舊村、舊住宅區改造/拆除重建、舊工業區改造/工改工項目提供城市更新業務。
 
  李老師:
 
  國內知名房地產財稅專家、北大、清華、浙大、上海交大、中大、廈大等眾多高校房地產董事長班特聘教授。是具房地產標桿公司工作背景又僅專注于房地產公司稅務咨詢的實戰派專家,操盤了300多個城市更新項目。
 
  陳老師:
 
  舊改規劃第一人,數十年的規土部門多個科室經驗,以及開發商任職期間,深度操盤6個項目。擅長城市更新,掌握政府部門辦事流程,精通審批技巧及規劃國土房產更新政策及技術規范;熟悉更新拆遷工作和集資處理;對深圳城市更新有較高的認知;曾經辦多個過市、區重大項目,對產業地產及定向招拍掛相當程度理解。歷任開發負責人、城市更新項目總等職務。
 
  【課程安排】
 
  【課程大綱】
 
  4月24日 上午:《大灣區九大城市三舊改造政策、投資機會分析與風險管理》 王老師
 
  一、大灣區城市更新探索與投資評價
 
  1、大灣區城市更新概況
 
  2、大灣區廣州、深圳、東莞、惠州城市更新分析
 
  3、大灣區城市更新政策特點
 
  二、城市更新深圳模式的探索和機會
 
  1、大灣區城市更新投資特征
 
  2、大灣區城市更新投資風險節點
 
  3、大灣區城市更新投資關鍵節點
 
  4、東莞城市更新投資風險節點
 
  5、惠州城市更新投資風險節點
 
  6、深圳城市更新投資風險節點
 
  7、廣州城市更新投資風險節點
 
  8、佛山城市更新投資風險節點
 
  9、珠海城市更新投資風險節點
 
  10、中山城市更新投資風險節點
 
  11、江門城市更新投資風險節點
 
  三、深圳城市更新投資模式和風險管理
 
  1、深圳土地政策演變
 
  2、深圳模式的探索歷程
 
  3、深圳模式的實踐八大亮點
 
  4、深圳模式的三大機會
 
  5、深圳城市更新投資模式
 
  (1)股權投資模式
 
  (2)“輕資產”模式
 
  (3)資產收購模式
 
  6、深圳城市更新項目風險管理
 
  (1)案例1:合法用地比例不足無法立項
 
  (2)案例2:現狀容積率過高容易導致爛尾
 
  (3)案例3:拆遷難問題
 
  (4)案例4:簽約和補償后發生物業查封情況
 
  (5)案例5:原農村集體土地上自建房轉讓
 
  (6)案例6:歷史遺留問題利益平衡的風險
 
  (7)案例7:合作違約的預期收益難以保障
 
  4月24日 下午:《城市更新基金方案設計及案例解析》 周老師
 
  第一部分:
 
  一、融資市場特點
 
  二、基金典型融資案例
 
  三、當前融資形勢剖析
 
  四、基金方案設計
 
  第二部分:
 
  互動交流
 
  4月25日 上午:《城市更新項目利潤增長之稅務籌劃》 李老師
 
  第一部分:案例分析
 
  案例分享一:從XXX三舊改造項目談資產剝離方式及相關稅務處理
 
  一、資產剝離方式有哪些?不同方式的稅務處理
 
  1、資產轉讓
 
  2、股權轉讓
 
  3、公司分立
 
  4、投資入股
 
  5、資產劃轉
 
  二、股權溢價如何處理
 
  1、一級開發主體開發完成,項目公司股權轉讓給二級開發主體,平臺公司股權轉讓所得稅如何籌劃?
 
  2、前期平臺公司成本能否在后期開發主體的成本得到抵扣?
 
  3、前期開發公司的成本有很多無法取得發票,能否解決?
 
  案例分享二:從XXX舊改項目看村企合作不同模式稅務比較
 
  1、村企合作模式的種類
 
  2、村委出地,開發商出資,不同合作方式有什么稅負差異?以村委的名義立項,還是以開發商名義立項?
 
  3、村企合作開發項目的雙抬頭、單抬頭及稅務處理差異
 
  4、征地返還凈地開發項目土地成本問題及稅務處理
 
  5、村委出地開發商出資合作建房,建成自用或轉讓,如何計算土增稅?
 
  6、以地換房要視同為“非貨幣性資產置換”,雙方均須納稅嗎?
 
  案例分享三:從XXX舊改項目的失敗教訓談城市更新項目自改與他改的稅務處理
 
  1、自改與他改稅務處理的差異?
 
  2、如何選擇申報主體和實施主體?已發生錯誤有無糾正機會?
 
  3、原物業凈值能否作為自改項目的成本扣除?
 
  4、自改項目能否列支拆遷補償?
 
  5、自改情況下新物業的企業所得稅計稅基礎如何確認?
 
  6、他改能否適用政策性搬遷?
 
  案例分享四:從XXX城市更新項目談拆遷補償的稅務處理及籌劃
 
  一、拆遷補償的方式與內容
 
  二、拆遷方的稅務處理
 
  1、就地還建方式、異地安置方式、貨幣補償方式等不同方式拆遷安置,稅收如何計算?
 
  2、開發商給被拆遷戶的“回遷房”要視同銷售交稅嗎?如何征收?以什么時點的價格繳稅?
 
  3、等面積與超面積部分征收增值稅、契稅如何計算?成本價含土地成本嗎?
 
  4、商品房證、集體房產證、違章建筑被拆遷后征收標準相同嗎?
 
  5、賠償有何標準?超標準補償給釘子戶的部分,能否計入拆遷成本?如何合理合法加大拆遷成本?
 
  6、開發商支付給被拆遷戶的補償款憑收據能否入帳?如何理解“合法有效憑據”?支付給村股份公司的補償款憑股份公司的收據能否進開發成本抵稅?
 
  7、開發商向回遷戶收取的回遷房價款,如遠低于成本價,其差額能否進入拆遷成本?按雙方約定價還是市場公允價確認銷售收入?
 
  8、委托第三方處理村民拆遷補償支付的費用是否可作為土地增值稅扣除項目?
 
  9、受委托進行建筑物拆除、平整土地,并代委托方向原土地使用權人支付拆遷補償費如何計算繳納增值稅?
 
  10、政府無償或成本價回購的人才房稅務處理
 
  三、被拆方的稅務處理
 
  1、被拆遷戶因拆遷需要讓渡原房屋產權和原土地使用權是否征稅?
 
  2、被拆遷戶取得拆遷補償費,增值稅、所得稅、契稅如何征收?自然人與法人有何區別?
 
  3、如何判定政策性搬遷與商業性搬遷?政策性搬遷收入有何稅收優惠?
 
  4、企業政策性搬遷被征用的資產,其換入資產的計稅成本如何確定?
 
  第二部分:互動交流
 
  4月25日 下午:《城市更新精準拿地、開發報建、拆遷談判實戰案例分析》 陳老師
 
  一、如何精準獲取更新舊改項目?
 
  1、更新舊改項目的趨勢
 
  2、獲取更新舊改項目的特點及難點
 
  3、精準獲取更新項目的二十大途徑有哪些
 
  4、總結
 
  二、開發報建技巧
 
  1、開發報建基礎
 
  (1)外在因素應該做到哪些
 
  (2)內在因素應該做到哪些
 
  2、初級報建技巧有哪些
 
  3、中級報建技巧有哪些
 
  4、高級報建技巧有哪些
 
  5、絕招
 
  6、忌諱
 
  三、商住用地提容及改變規劃功能技巧
 
  1、容積率越高越好?
 
  2、容積率與控制性詳細規劃的關系。
 
  3、提高容積率的職權屬于誰
 
  4、提高容積率的主要論證方向。
 
  5、提高容積率的低級技巧有哪些
 
  6、提高容積率的中級技巧有哪些。
 
  7、提高容積率的高級技巧有哪些。
 
  8、忌諱
 
  四、拆遷談判技巧
 
  1、概述
 
  2、如何培養基本素養
 
  (1)了解拆遷本質
 
  (2)注重細節接地氣
 
  (3)別輕易失敗
 
  (4)不同群體不同說話方式
 
  3、前期準備工作有哪些
 
  (1)哪些需要掌握的基礎信息數據專業知識
 
  (2)如何摸清被拆遷戶的基本情況
 
  (3)換位思考怎么思考
 
  (4)如何做好信息收集整理
 
  (5)找對關鍵人
 
  4、基本談判談話技巧
 
  (1)拜訪時機?
 
  (2)找誰引薦?
 
  (3)如何套近關系
 
  (4)初級溝通
 
  (5)話題如何鋪開
 
  (6)談話技巧有哪些
 
  5、中級拆遷技巧
 
  6、高級拆遷技巧
 
  7、特別注意事項
 
  8、總結
 
  五、互動交流
 
  【課程說明】
 
  【主辦機構】中國房訓網
 
  【時間地點】2021年4月24-25日  深圳(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知,詳情請咨詢會務組)
 
  【培訓費用】4800元/人(含講師費、場地費、講義費、茶歇費等),會務組提供酒店代訂服務,如需住宿請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。
 
  【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信號:fangxunwang
 
  [注:本課題亦可作為企業內訓,請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
 
  【2021年4月份最新房地產培訓課程】
 
  4月份最新房地產培訓課程:http://www.nargit.com/training/pxdt/index.htm
 
  【2021年度房地產精品課程培訓計劃】
 
  2021年度房地產精品課程培訓計劃:http://www.nargit.com/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商業地產、工程管理、設計管理、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、人力資源、客戶關系、精裝修、開發管理、法律法規、合作并購、土地拓展、融資模式、精裝修、裝配式建筑、長租公寓、住房租賃、文旅地產、養老地產、產業地產等)
  
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