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(長沙)《2021新形勢下房企投資拿地決策邏輯、項目投資風險關鍵點識別、投資測算方法、融資創新及法務風險規避》

 
上課時間: 2021年4月17-18日
 



上課地點: 長沙                      課程價格: 4800元/人
授課師資:張老師          點擊查看講師介紹>>
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  【課程背景】
 
  隨著進入“十四五”新的發展周期,在新常態的經濟形勢下,政府的發展目標從原有的GDP經濟增長,轉向為“因城施策”的復合增長目標。同時,伴隨著“房住不炒”、“三條紅線”、“集中供地”等各項地產調控政策的出臺,我國房地產發展正在進入一個新的時代。不再是單一的土地金融和二級開發,而對其產業招商引資、商業運營、教育體育等方向有了更多的要求。
 
  另一方面,在新的去杠桿的金融政策導向下,房地產高周轉的模式已經不再是房企的決勝法寶。行業本身逐漸進入飽和期,各企業在投資模式、運營體系、成本控制、設計創新等方面都有一定的趨同性,投資專業如何提升行業認知,提高拿地成功率,將成為員工自身甚至地產企業生存和發展的重要要求。
 
  本課程主要圍繞投資拓展的道、術與具體執行等維度展開,從投資拓展趨勢、價值研判體系、拿地模式、并購流程及使用收并購的實操工具,結合眾多經典案例,全面解析房地產投資拓展,增強地產投資管理者的投資管理和實操能力,幫助企業從投資拓展方面,打造強有力的市場競爭優勢。
 
  【課程價值】
 
  1、企業如何做好正確的拿地決策?分享標桿房企拿地模式,掌握土地價值判斷的方法,熟練運用項目最優規劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作
 
  2、地產投資的全過程解析及風險防范
 
  3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些?如何規避?
 
  4、不同交易模式的項目投資測算工具、方法以及可行性研究
 
  5、不同交易模式的相關法律實務解析及防范。
 
  【課程亮點】
 
  1.理論+實操+案例,多管齊下,從本質提升投拓能力及效率
 
  2.實戰派風格,追求落地,針對性強,解決實操痛點
 
  3.體系性強,手把手教學,從填表到建模,讓你迅速精通投拓尤其是測算的各個門路
 
  4.循序漸進,風格幽默,互動性強,學習過程充實而不失活躍
 
  【授課方式】
 
  方式 1:帶領學員構建完整思維導圖,深度梳理投拓邏輯,并對重點知識進行深度詳解
 
  方式 2:案例教學-依托實操案例和模型,讓學員學會如何將專業知識運用實務環境
 
  方式 3:隨堂練習--在授課過程中穿插若干習題,幫助學員加深理解和記憶
 
  方式 4:分組討論--組織學員進行分組討論,培養主動思考能力
 
  【課程對象】
 
  1、房地產開發企業總經理、投資副總、片區總經理、項目總、設計副總、營銷副總等具有戰略規劃與投資運營決策力的決策層;
 
  2、投資拓展部門人員、財務、成本、法務、資金、前期、策劃、設計、營銷等條線管理者以及拿地相關的部門人員。
 
  【金牌講師】
 
  張老師:
 
  現任某TOP20房企業務發展副總經理,曾就職于深圳萬科地產、卓越集團、華潤置地投資總。中山大學研究生、上海財經大學本科畢業,六年房地產專業知識學習,及十一年房地產投資經驗。從事投資工作至今,簽約項目三十一個,項目種類涉及收并購、城市更新、招拍掛等。簽約項目總面積八百萬余平方米,總貨值超千億,完整跟進多個收并購及城市更新項目全流程,擁有豐富的投資經驗。
 
  【課程大綱】
 
  第一部分 房地產投資實務與拿地決策
 
  一、拿地決策
 
  1、典型房企投資策略:
 
  (1)私企:
 
  案例:碧桂園的投資區域、打法、456和789鐵線要求
 
  案例:融創的投資區域,收并購鼻祖
 
  案例:萬科的投資區域,最授權的管理機制
 
  (2)國企:
 
  案例:招商蛇口
 
  2、土地價值判斷
 
  (1)拿地方法:把握好天時、地利、人和
 
  (2)拿地技巧:看城市、看區域、看項目、看收益
 
  (3)項目研判的四個維度:土地、效益、市場、風險
 
  二、投資交易模式
 
  1、交易類型:一手項目、二手項目
 
  2、交易模式特點及難點:
 
  (1)招拍掛交易方式簡析
 
  (2)收并購交易方式簡析
 
  (3)城市更新交易方式簡析
 
  三、地產投資的流程
 
  1、地產投資流程:招拍掛、收并購、舊改
 
  2、土地信息的收集:信息的來源與種類
 
  3、土地信息初判:重要性維度與可行性維度
 
  4、經濟可行性研判:財務測算涵蓋內容、輸出結果、評價指標、投資標準
 
  5、可行性研究報告
 
  6、商務談判及交易方案:合作意向書、合作協議
 
  7、投資達成
 
  8、投資達成后事項
 
  四、地產投資未來的趨勢與機遇把握
 
  1、“三道紅線”作為樓市防火墻的建立,預示著下一個時代是資金為王的時代
 
  2、2020年頭部房企拿地回歸一二線城市特征明顯
 
  3、“規模優先”戰略調整至“防風險”
 
  4、行業進一步集中化,不是“拼”就是“死”成為眾多非第一梯隊房企的困局
 
  5、多元化、房產資產化金融化、更新改造是房地產必然的趨勢
 
  第二部分:房地產投資測算
 
  【問題1、2、3、4、5】
 
  一、投資測算的經濟可行性研判
 
  1、財務測算的基本邏輯:模擬一條項目開發運營的現金流,定量的論證項目的經濟可行性,以幫助投資者決策
 
  2、財務測算的前提輸入條件:
 
  (1)設計規劃指標
 
  (2)銷售計劃
 
  (3)運營計劃
 
  (4)土地成本
 
  (5)建安成本:全成本構成、影響成本的主要因素(容積率、停車效率、場地條件、紅線外投入、車位、裝配式建筑、財務費用)
 
  (6)三費:管理費用、營銷費用、財務費用
 
  (7)三稅:增值稅、土增稅、所得稅
 
  (8)經營物業假設
 
  (9)融資方案
 
  3、財務測算的輸出結果:
 
  (1)核心評價指標
 
  (2)現金流量圖
 
  (3)敏感性分析
 
  4、生成可行性研究報告
 
  二、財務測算模塊解析
 
  1、招拍掛項目測算
 
  (1)城市板塊深化研究:如何充分認知市場
 
  (2)測算視角下的產品最優化:怎樣提高貨值?
 
  (3)測算視角下的成本最優化:怎樣降低成本?
 
  2、收并購項目測算
 
  (1)溢價的處理:直接處理、間接處理
 
  (2)稅務的特殊處理
 
  (3)不同交易架構對測算的影響
 
  三、拿地強排詳解:
 
  1、拿地強排概述:
 
  (1)強排的目的是什么
 
  (2)強排需要做什么
 
  (3)為什么制定強排流程控制
 
  (4)強排操作路徑
 
  2、強排前期準備三步法
 
  (1)地塊特征分析
 
  (2)規劃要點及條件輸入
 
  (3)營銷條件輸入
 
  3、強排設計五重奏
 
  (1)產品功能落位
 
  (2)選擇使用產品
 
  (3)底商計算
 
  (4)合理強排
 
  (5)多方案比選
 
  4、強排貨值分析:
 
  四、開發稅務問題
 
  1、不同拿地模式應關注的稅務問題
 
  (1)一級市場:招拍掛/勾地,一二級聯動,三舊改造
 
  (2)二級市場:土地轉讓,股權收購,增資擴股,合作開發,土地作價入股,聯營型,委托代建
 
  2、收并購財稅問題處理
 
  五、投資測算實例操練
 
  1、投資測算不同階段:
 
  (1)初判可研階段
 
  (2)詳判定案階段
 
  (3)項目可研階段
 
  2、測算內容:主要科目解讀:全成本科目、利潤表及現金流量表
 
  3、測算依據:專業板塊專業報告
 
  4、全成本解讀:
 
  5、投資階段影響單方建造成本因素:容積率、停車效率、場地條件、紅線外景觀、車位售價、裝配式技術、財務費用
 
  6、投資測算實戰演練
 
  (1)第一步:項目定位
 
  (2)第二步:戶配及規劃方案
 
  (3)第三步:運營計劃示例
 
  (4)第四步:測算演練詳解
 
  (5)第五步:壓力測算
 
  7、投資測算練習:算土增稅、算利潤率、算地價、算最低售價
 
  第三部分:投資相關法律實務
 
  【問題6、7】
 
  一、在建工程轉讓
 
  1、法律特點及適用情況:交易前提、交易特點、適用情況
 
  2、法律風險及防范措施
 
  3、在建工程轉讓的特殊情況:未達到25%投資額的處理方案
 
  二、股權類合作開發
 
  1、法律特點及優劣勢
 
  2、法律風險:土地風險、股權風險、債務風險
 
  3、法律風險防范
 
  (1)股權收購之買新不買舊
 
  (2)股權收購之收購還是增資
 
  (3)股權收購之直接收購還是間接收購
 
  (4)收購前法律財務盡職調查,合同設置相應條款
 
  4、股權收購的特殊情況
 
  (1)土地尚未落實
 
  (2)目標股權有瑕疵
 
  (3)有前置審批要求:國資股權,外資股權
 
  (4)特殊情況的股權收購:分立公司、股權退出、小股操盤
 
  三、聯營型合作開發
 
  1、法律特點
 
  2、法律風險及防范措施
 
  四、委托代建代管
 
  1、法律特點及適用情況:交易前提、交易特點、適用情況
 
  2、法律風險及防范措施:合作模式、風控措施
 
  五、投資法務盡職調查
 
  1、盡職調查:財務、法務盡調元素
 
  2、需發表意見及風險預估
 
  (1)基礎信息調查
 
  (2)股權并購類法務風控
 
  (3)股權并購類稅務風控
 
  (4)資產收購類法務風控
 
  (5)權益合作--代建&權益收購
 
  六、投資法務設計思路
 
  1、如何設置交易架構
 
  【案例1】:復雜資產關系的交易架構設置
 
  【案例2】:不良資產項目的交易架構設置
 
  【案例3】:一二級聯動項目的交易架構設置
 
  【案例4】:爛尾樓項目的交易架構設置
 
  2、如何約定交易價款
 
  【案例1、2、3、4】
 
  3、資金支付原則、節奏設計思路
 
  4、違約責任設計思路
 
  七、合作項目公司管理約定
 
  1、控股和參股項目的主要協議
 
  2、操盤方與參股方項目管理
 
  3、合作協議中的主要約定內容
 
  八、投資法務疑難雜癥
 
  1、標的資產的自身瑕疵
 
  案例一:坂田項目(規劃沖突)
 
  案例二:南山項目(拆遷不可控)
 
  案例三:惠州項目(土地無法移交)
 
  2、行政審批的風險
 
  案例四:龍崗項目(政策變化)
 
  3、或有負債出現的風險
 
  案例五:平湖項目(涉訴)
 
  4、土地成本及稅務風險
 
  案例六:寶安項目(土地成本是否抵稅)
 
  5、合作方風險
 
  案例七:資產包(優先購買權)
 
  案例八:惠州項目(合作方意愿)
 
  第四部分:房地產融資方式及策略
 
  一、中國房地產融資現狀和前景
 
  1、穿透原則精準打擊銀行、信托渠道灰色地帶
 
  2、當下房地產項目現存融資方式
 
  3、更多房企尋求合作,“大魚吃小魚”也愈演愈烈
 
  4、資產證券化開始快速發展
 
  5、融資分化指引地產未來方向
 
  二、房地產融資產品
 
  1、銀行資金
 
  2、房地產信托資金
 
  3、房地產保險資金
 
  4、地方及國有金控平臺
 
  5、房地產企業債券
 
  6、房地產公司上市
 
  7、房地產資產管理計劃
 
  8、中小房企與房地產私募基金
 
  9、房地產資產證券化
 
  三、房地產表外融資
 
  1、表外融資概念
 
  2、表外融資模式
 
  (1)通過非并表企業進行常規性融資
 
  (2)合并報表內的明股實債融資
 
  (3)合并報表外的明股實債融資
 
  (4)通過ABS減少有息負債或進行出表
 
  (5)以應付款類科目的形式進行融資
 
  3、表外融資的作用:債務隱形化,優化財務指標
 
  4、表外融資識別
 
  四、房地產收并購前融
 
  1、房地產前融概念
 
  2、地產前融模式
 
  (1)銀行前融-表內外資金全周期覆蓋
 
  (2)信托前融 ①“四三二”投資差額
 
  (3)信托前融 ②優先股+次級債
 
  (4)信托前融 ③小股+大債
 
  (5)信托前融 ④股權收益權
 
  (6)信托前融 ⑤資產收益權
 
  (7)信托前融 ⑥股權投資+對賭
 
  (8)信托前融 ⑦應收賬款融資
 
  3、收并購項目前融
 
  五、地產私募資金投資模式
 
  1、被禁的幾種模式
 
  2、可行的模式
 
  3、特殊模式
 
  第五部分:產業地產投資
 
  一、產業勾地的理論
 
  1、理論支撐
 
  2、產生背景
 
  3、產業勾地的模式
 
  4、產業勾地的生意邏輯
 
  5、產業勾地的要素條件
 
  6、產業勾地的流程
 
  7、產業地產盈利模式
 
  二、產業勾地的幾類方式:
 
  1、傳統產業園區勾地模式:華夏幸福
 
  2、科技地產勾地模式:碧桂園、首創置業
 
  3、創業孵化空間勾地模式:萬科
 
  4、醫療康養產業勾地模式:綠城、萬科
 
  5、文化旅游產業勾地模式:恒大、華僑城、萬達、港中旅
 
  6、教育產業勾地模式:碧桂園、綠地、陽光城
 
  7、典型產業勾地模式總結
 
  三、產業合作模式:
 
  1、分塊開發、合作開發
 
  2、產業勾地的主要方式
 
  3、產業勾地選址
 
  4、產業勾地選址流程:案例
 
  四、分城市產業勾地策略
 
  1、政府政策環境分析,產業策劃方案結構
 
  2、重點城市分析:北京、天津、青島、濟南、鄭州
 
  五、勾地關鍵要素:
 
  1、土地出讓門檻設置
 
  2、勾地案例:恒大長沙大王山片區案例
 
  六、產業地產代表:
 
  【課程說明】
 
  【主辦機構】中國房訓網
 
  【時間地點】2021年4月17-18日  長沙(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知,詳情請咨詢會務組)
 
  【培訓費用】4800元/人(含講師費、場地費、講義費、茶歇費等),會務組提供酒店代訂服務,如需住宿請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。
 
  【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信號:fangxunwang
 
  [注:本課題亦可作為企業內訓,請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
 
  【2021年4月份最新房地產培訓課程】
 
  4月份最新房地產培訓課程:http://www.nargit.com/training/pxdt/index.htm
 
  【2021年度房地產精品課程培訓計劃】
 
  2021年度房地產精品課程培訓計劃:http://www.nargit.com/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商業地產、工程管理、設計管理、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、人力資源、客戶關系、精裝修、開發管理、法律法規、合作并購、土地拓展、融資模式、精裝修、裝配式建筑、長租公寓、住房租賃、文旅地產、養老地產、產業地產等)
  
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