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(北京)《房企拿地價值研判與項目風險應對暨經濟測算與財務指標糾偏》

 
上課時間: 2021年4月24-25日
 



上課地點: 北京                      課程價格: 4980元/人
授課師資:許老師          點擊查看講師介紹>>
課程人氣次         收藏此課程               該課程可以做企業內訓
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  【課程背景】
 
  管理紅利時代下,房地產行業之間的競爭日趨激烈,如何進行地塊屬性研究提升企業利潤?投資項目的測算如何做?投資測算如何解析?如何體現地產企業的拿地能力、周轉能力、盈利能力以及融資能力?如何把糾偏能力體現在測算指標里?如何通過財務評價指標進行項目決策?
 
  本課程梳理分析標桿地產項目的成功案例,總結工作實踐數據,對土地的“價值”進行分析和研判,對項目測算計算方式與技巧進行分析總結。讓投資拓展、成本、財務、策劃、規劃等相關人員,以標桿企業為對標案例,在管理紅利的時代根據自己企業的特點,作出最優是抉擇與決策。
 
  【課程對象】
 
  1、總經理、副總等具有戰略規劃與投資運營決策力的決策層;
 
  2、財務、投資拓展部門人員、成本、法務、資金等條線管理者以及拿地相關的部門人員。
 
  【金牌講師】
 
  許老師:
 
  實戰投資測算專家;
 
  曾任碧桂園房地產集團財務總監;
 
  資深上市并購重組與財務管理專家;
 
  北大、清華、復旦、財大、廈大等EMBA客座教授;
 
  現任馬云(中國)財稅研究院高層;
 
  中國十大優秀財稅管理講師;
 
  實戰經驗:
 
  25年歷任多家上市集團500強企業財務高管;投資、稅務、財務、關務、商務實戰型財稅專家級講師,新三板上市掛牌管理專家,曾任中國煙草集團財務總監、投資項目經理;
 
  許老師服務過100多家企業財稅落地輔導經驗,5000多家財務非財務培訓經驗,300000多人次財務及非財務培訓講師經驗,近10家上市公司(含新三板)財稅輔導案例,多在廣州、深圳、佛山、中山、東莞、珠海、湛江、武漢、鄭州、長沙、上海、杭州、蘇州、南京、北京、成都、重慶、烏魯木齊等城市教授財稅相關課程。
 
  授課風格:
 
  幽默風趣,案例豐富,分組討論,實戰演練,充滿激情、通俗易懂、互動提問 ;
 
  【課程大綱】
 
  引之:(穿插多個標桿案例及20多張練習表格)
 
  第一節 案例解析某標桿企業的投資拿地“理念”有哪些?
 
  一、土地的投資流程
 
  二、遵循“合法合規與資金安全投資“底線”了嗎?
 
  三、投資的五大“方向”是什么?
 
  四、8種常見“拿地模式”是哪些?
 
  五、對土地項目的創新投資模式有哪些思考?
 
  第二節 如何利用四個維度快速研判土地的價值?
 
  一、土地維度--土地價值的“表象”與“實質”
 
  1、“看地”的內容(有利利因素、不利因素、法規手續、規劃條件 、施工條件、地質災害);
 
  2、“看地”的目的(銷售影響、規劃影響、合法合規、施工影響、成本影響、安全影響);
 
  3、土地維度(帶N雙眼睛“看清實質”暨案例分享)
 
  二、市場維度--三位一體研判土地價值模型
 
  1、宏觀的角度(城市、周期、人);2、微觀的角度(客戶需求、生命周期、能力意愿)3、微觀角度(貨值方案、用戶適配、價值差異、產品核心、去化難易、單價總價等)
 
  三、效益維度--靜態與動態判斷地價的合理性
 
  1、靜態回報(盈利水平的合理性);2、動態流向(綜合指標的合理性)
 
  3、成就共享指標的合理性;4、年化自有資金回報率指標的合理性
 
  四、風險維度--控制風險實現土地的“效益”
 
  1、確保獲取類型(一二級聯動、直接招拍掛、二級市場);2、公平合理的合同
 
  幾個案例分享與小結土地價值及地產企業持續發展
 
  第三節 六大類項目“投資模式”取地的核心要素分別是什么?
 
  一、主題地產(旅游&養老)模式取地的核心要素與案例
 
  二、新區開發取地模式取地的核心要素與案例
 
  三、新區開發取地模式取地的核心要素與案例
 
  四、商業綜合體取地模式的核心要素與案例
 
  五、城市更新取地模式的核心要素與案例
 
  六、產業地產取地模式的核心要素與案例
 
  總結:各大規模取地模式的核心成功要素與案例
 
  第四節 房地產開發企業項目投資收并購稅務與法務如何應對?
 
  一、資產式收購-土地使用權轉讓
 
  二、股權式收購
 
  三、其他混合式收購
 
  案例:鹽*市在水**項目的稅務與法務風險的應對
 
  四、交易價款的確定與付款的安全應對措施
 
  案例:*州項目的稅務與法務風險的應對
 
  案例:**項目股權收購時的“代為償付借款”的風險管控
 
  案例:**項目公司分立方式收購%股權帶來的風險管控
 
  案例:**項目并購時的控制權與隱藏的風險管控
 
  案例:復星國際與SOHO中國外灘“地王”之爭法務風險
 
  第五節 房地產項目開發的經濟測算如何“下手”?
 
  一、房地產開發項目測算表邏輯示意
 
  二、項目經濟測算的用地等技術指標整理
 
  三、項目的全景節點計劃
 
  四、房地產項目投資涉及的主要稅種
 
  第六節 開發項目的土地成本測算如何才能做到合理?
 
  一、招牌掛方式的土地成本與合理測算(競價購買VS成本逼近法)
 
  1、土地出讓金;2、土地出讓金補交;3、土地征用及拆遷安置補償費;  4、土地契稅等
 
  二、收并購(二級市場)方式的土地成本與稅負成本的合理控制
 
  1、股權收購方式的稅負成本;2、資產收入方式的稅負成本
 
  第七節 開發項目開發支出測算如何才能做到合理?
 
  一、建安資金支出計算表與合理測算
 
  二、項目的營銷&管理費用支出表與合理測算
 
  三、融資及利息支出表與合理測算
 
  四、總投資(資金)及支付計劃表與合理測算
 
  五、總貨值及回款計劃表與合理測算
 
  六、項目成本費用( 不含稅)表與合理測算
 
  七、增值稅及稅后收入成本明細表與合理測算
 
  八、土地增值稅計算表與合理測算
 
  附表一:項目簽約回款標準(參考)
 
  附表二:項目投資標準(參考)
 
  附表三:項目土地成本支出標準(參考)
 
  附表四:項目工程成本支出標準(參考)
 
  附表五:項目融資標準(參考)
 
  第八節 房地產開發項目的財務評價指標如何決策?
 
  一、項目的毛利潤率&實際凈利潤率評價指標的決策依據
 
  二、自有資金投資回報率與年投資回報率指標的決策依據
 
  三、權益資金投資回報率與年投資回報率指標的決策依據
 
  四、地貨比&自有資金回正時間指標的決策依據
 
  五、財務內部收益FIRR指標的決策依據
 
  六、(自持物業的)盈虧平衡(臨界點)指標的決策依據
 
  第九節 項目經濟評價指標的敏感性與問題如何決策?
 
  一、提前每一天,年化自有資金回報率變化?獎金變化?
 
  二、土地單價提高或降低10萬/畝,利潤率變化(非線性)百分之多少?
 
  三、單方成本提高或降低100元/㎡,利潤率變化(非線性)百分之多少?
 
  四、銷售均價每變化100元/㎡,利潤率變化(非線性)百分之多少?
 
  五、百畝項目車位配比降低0.1,利潤增加多少萬?利潤率增加幾個點?
 
  六、百畝項目主力產品成本降低100元/㎡,利潤增加多少萬,利潤率增加幾個個點?
 
  七、如果項目利潤初測是9.58%,將通過何種方式切實提高項目利潤水平?
 
  第十節 房地產開發項目地塊的7問與3測試的指標如何管控?
 
  一、供需比:當地真實供需現狀、市場存量去化壓力
 
  二、土地規模:項目規模是否符合管控指標
 
  三、銷售凈利率:銷售凈利率是否符合管控指標
 
  四、地段:是否符合管控標準
 
  五、供地量:當地目前的供地現狀和未來6個月供地計劃
 
  六、拆遷量:有無拆遷?具體拆遷戶數明確
 
  七、上漲幅度近一年內價格上漲幅度范圍
 
  八、價格及去化速度測試1:市場下行5%、10%、15%甚至更大的可能性?
 
  九、價格及去化速度測試2:能否做市場老大?如何做到?
 
  十、價格及去化速度測試3:能否實現快周轉、實現現金流一年轉正?
 
  第十一節 開發項目自有資金年化回報率糾偏的4大路徑是什么?
 
  一、如何提高凈利率?
 
  二、如何提高房地比?
 
  三、如何提高自有資金杠桿?
 
  四、如何降低自有資金占用時間?
 
  小總思考:單個項目的利潤最大化?還是年化自有資金年化回報?
 
  總結:
 
  【課程說明】
 
  【主辦機構】中國房訓網
 
  【時間地點】2021年4月24-25日  北京(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知,詳情請咨詢會務組)
 
  【培訓費用】4980元/人(含講師費、場地費、講義費、茶歇費等),會務組提供酒店代訂服務,如需住宿請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。
 
  【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信號:fangxunwang
 
  [注:本課題亦可作為企業內訓,請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
 
  【2021年4月份最新房地產培訓課程】
 
  4月份最新房地產培訓課程:http://www.nargit.com/training/pxdt/index.htm
 
  【2021年度房地產精品課程培訓計劃】
 
  2021年度房地產精品課程培訓計劃:http://www.nargit.com/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商業地產、工程管理、設計管理、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、人力資源、客戶關系、精裝修、開發管理、法律法規、合作并購、土地拓展、融資模式、精裝修、裝配式建筑、長租公寓、住房租賃、文旅地產、養老地產、產業地產等)
  
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