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(西安)《新形勢下房企科學拿地決策邏輯、項目投資風險關鍵點識別、投資測算及法務風險規避》

 
上課時間: 2020年12月19-20日
 



上課地點: 西安                      課程價格: 4800元/人
授課師資:張老師          點擊查看講師介紹>>
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  【課程收益】
 
  1、企業如何做好正確的拿地決策?分享標桿房企拿地模式,掌握土地價值判斷的方法,熟練運用項目最優規劃、以及簡潔實用的項目可行性方案的操作
 
  2、地產投資的全過程解析及風險防范
 
  3、各種拿地模式和渠道的風險有哪些?如何規避?
 
  4、不同交易模式的項目投資測算工具、方法以及可行性研究
 
  5、不同交易模式的相關法律實務解析及防范。
 
  【課程對象】
 
  1、總經理、副總等具有戰略規劃與投資運營決策力的決策層;
 
  2、投資拓展部門人員、財務、成本、法務、資金等條線管理者以及拿地相關的部門人員。
 
  【金牌講師】
 
  張老師:
 
  現任某TOP10央企房企華南大區投資總;曾就職于深圳萬科地產、卓越集團投資總。
 
  在深圳從事投資工作至今,簽約項目二十余個,項目種類涉及收并購、城市更新、招拍掛等。簽約項目總面積三百萬余平方米,總貨值超千億,完整跟進多個收并購及城市更新項目全流程,擁有豐富的投資經驗。
 
  【課程大綱】
 
  第一部分 房地產投資實務與拿地決策
 
  一、拿地決策
 
  1、典型房企投資策略:
 
  (1)私企:
 
  案例:碧桂園的投資區域、打法、456和789鐵線要求
 
  案例:融創的投資區域,收并購鼻祖
 
  案例:萬科的投資區域,最授權的管理機制
 
  (2)國企:
 
  案例:招商蛇口
 
  2、土地價值判斷
 
  (1)拿地方法:把握好天時、地利、人和
 
  (2)拿地技巧:看城市、看區域、看項目、看收益
 
  (3)項目研判的四個維度:土地、效益、市場、風險
 
  二、投資交易模式
 
  1、交易類型:一手項目、二手項目
 
  2、交易模式特點及難點:
 
  (1)特點
 
  (2)難點
 
  (3)招拍掛交易方式簡析
 
  (4)收并購交易方式簡析
 
  (5)城市更新交易方式簡析
 
  三、地產投資的流程
 
  1、地產投資流程:招拍掛、收并購、舊改
 
  2、土地信息的收集:信息的來源與種類
 
  3、土地信息初判:重要性維度與可行性維度
 
  4、經濟可行性研判:財務測算涵蓋內容、輸出結果、評價指標、投資標準
 
  5、可行性研究報告
 
  6、商務談判及交易方案:合作意向書、合作協議
 
  7、投資達成
 
  8、投資達成后事項
 
  四、地產投資未來的趨勢與機遇把握
 
  1、行業進一步集中化,中小企業面臨要“規模“還是要”差異化“的抉擇
 
  2、投資的趨勢進入后碧桂園/恒大時代
 
  3、未來投資布局明確:聚焦城市群、找準增長點、深耕優勢區域
 
  第二部分:房地產投資測算
 
  【問題1、2、3、4】
 
  一、投資測算的經濟可行性研判
 
  1、財務測算的基本邏輯:模擬一條項目開發運營的現金流,定量的論證項目的經濟可行性,以幫助投資者決策
 
  2、財務測算的前提輸入條件:設計規劃指標、銷售計劃、運營計劃、土地成本、建安成本、三費、三稅、經營物業假設、融資方案
 
  3、財務測算的輸出結果:核心評價指標、現金流量圖、敏感性分析
 
  4、生成可行性研究報告
 
  二、財務測算模塊解析
 
  1、招拍掛項目測算
 
  (1)城市板塊深化研究:如何充分認知市場
 
  (2)測算視角下的產品最優化:怎樣提高貨值?
 
  (3)測算視角下的成本最優化:怎樣降低成本?
 
  2、收并購項目測算
 
  (1)溢價的處理:直接處理、間接處理
 
  (2)稅務的特殊處理
 
  (3)不同交易架構對測算的影響
 
  第三部分:投資相關法律實務
 
  一、在建工程轉讓
 
  1、法律特點及適用情況:交易前提、交易特點、適用情況
 
  2、法律風險及防范措施
 
  3、在建工程轉讓的特殊情況:未達到25%投資額的處理方案
 
  二、股權類合作開發
 
  1、法律特點及優劣勢
 
  2、法律風險:土地風險、股權風險、債務風險
 
  3、法律風險防范
 
  (1)股權收購之買新不買舊
 
  (2)股權收購之收購還是增資
 
  (3)收購前法律財務盡職調查,合同設置相應條款
 
  4、股權收購的特殊情況
 
  (1)土地尚未落實
 
  (2)擬收購的股權未實際出資
 
  (3)已質押的股權能否轉讓
 
  (4)擬交易的股權存在其他權利瑕疵(如已轉讓第三人但未辦理工商變更,股權代持)
 
  (5)收購國資股權,外資股權
 
  三、聯營型合作開發
 
  1、法律特點
 
  2、法律風險及防范措施
 
  四、委托代建代管
 
  1、法律特點及適用情況:交易前提、交易特點、適用情況
 
  2、法律風險及防范措施:合作模式、風控措施
 
  五、投資法務盡職調查
 
  1、盡職調查:財務、法務盡調元素
 
  2、需發表意見及風險預估
 
  (1)基礎信息調查
 
  (2)股權并購類法務風控
 
  (3)股權并購類稅務風控
 
  (4)資產收購類法務風控
 
  (5)權益合作--代建&權益收購
 
  六、投資法務設計思路
 
  1、如何設置交易架構
 
  2、如何約定交易價款
 
  3、資金支付原則、節奏設計思路
 
  4、違約責任設計思路
 
  七、投資法務疑難雜癥
 
  1、標的資產的自身瑕疵
 
  案例一:坂田項目(規劃沖突)
 
  案例二:南山項目(拆遷不可控)
 
  案例三:惠州項目(土地無法移交)
 
  2、行政審批的風險
 
  案例四:龍崗項目(政策變化)
 
  3、或有負債出現的風險
 
  案例五:平湖項目(涉訴)
 
  4、土地成本及稅務風險
 
  案例六:寶安項目(土地成本是否抵稅)
 
  5、合作方風險
 
  案例七:資產包(優先購買權)
 
  案例八:惠州項目(合作方意愿)
 
  第四部分:房地產融資方式及策略
 
  一、中國房地產融資現狀和前景
 
  1、穿透原則精準打擊銀行、信托渠道灰色地帶
 
  2、當下房地產項目現存融資方式
 
  3、更多房企尋求合作,“大魚吃小魚”也愈演愈烈
 
  4、資產證券化開始快速發展
 
  5、融資分化指引地產未來方向
 
  二、房地產融資產品
 
  1、銀行資金
 
  2、房地產信托資金
 
  3、房地產保險資金
 
  4、地方及國有金控平臺
 
  5、房地產企業債券
 
  6、房地產公司上市
 
  7、房地產資產管理計劃
 
  8、中小房企與房地產私募基金
 
  9、房地產資產證券化
 
  第五部分:產業地產投資
 
  一、產業勾地模式:案例
 
  1、自帶產業模式
 
  2、先住后產模式
 
  3、借雞生蛋模式
 
  4、資源合作模式
 
  二、勾地項目流程
 
  三、產業地產盈利模式
 
  案例:聯東
 
  案例:天安
 
  【課程說明】
 
  【主辦機構】中國房訓網
 
  【時間地點】2020年12月19-20日  西安(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知,詳情請咨詢會務組)
 
  【培訓費用】4800元/人(含講師費、場地費、講義費、茶歇費等),會務組提供酒店代訂服務,如需住宿請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。
 
  【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信號:fangxunwang
 
  [注:本課題亦可作為企業內訓,請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
 
  【2020年12月份最新房地產培訓課程】
 
  12月份最新房地產培訓課程:http://www.nargit.com/training/pxdt/index.htm
 
  【2020年度房地產精品課程培訓計劃】
 
  2020年度房地產精品課程培訓計劃:http://www.nargit.com/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商業地產、工程管理、設計管理、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、人力資源、客戶關系、精裝修、開發管理、法律法規、合作并購、土地拓展、融資模式、精裝修、裝配式建筑、長租公寓、住房租賃、文旅地產、養老地產、產業地產等)
  
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