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(廣州)《2020房地產合作項目全過程管控》

 
上課時間: 2020年10月31-11.1
 



上課地點: 廣州                      課程價格: 4800元/人
授課師資:謝老師、曾老師、郭老師          點擊查看講師介紹>>
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  【課程背景】
 
  隨著土地資源的稀缺,土拍市場競爭激勵,尤其是在限售、限價等一系列調控政策的影響下,房地產企業的生存盈利空間變得越來越狹小,因此,房企間通過合作相互借力、聯合開發緩解資金壓力,降低運營風險,優化資源配置,是未來發展的一個趨勢。但隨著房地產企業合作項目越來越多,合作開發項目的管理問題越發突出。由于合作協議約定不清楚、模糊地帶較多導致后續過程管控困難,由于對于合作項目開發經驗不足,且合作項目缺少一套體系化的管控標準,導致合作項目管控目標出現了嚴重偏差。
 
  本課程將從“選好合作伙伴”、“選好合作模式”、“談好合作協議”、“管好合作過程”等方面系統深入解析合作項目管控之道。
 
  【課程特色】
 
  1.標桿解讀:萬科、旭輝、陽光城、融創等業內優秀企業合作項目全過程管控最佳實踐解讀;
 
  2.系統視角:基于“業務+稅務+法律”三個視角系統闡述合作項目全過程管控的操作手法;
 
  3.量體裁衣:針對不同發展階段及不同規模的企業提供針對性的案例分享及建議;
 
  4.價值導向:基于價值導向的原則重點關注通過管控要點的識別達到效率、效益與風險的平衡。
 
  【課程對象】
 
  中高管團隊、項目管理團隊、財稅風控團隊
 
  【金牌講師】
 
  主講一:謝老師
 
  中國房地產管理咨詢業先行者,中國房地產戰略創新與管理升級布道者,中海/華潤/世茂/中梁/中鐵/華僑城/金科/康橋/紫薇等多家百強地產及下屬物業特聘顧問
 
  清華大學、北京大學、上海交大、中山大學、武漢大學、重慶大學等房地產總裁班客座教授;
 
  19年泛地產企業管理咨詢經驗,26年企業管理實戰經驗,曾服務過包括中海、世茂、華潤、復地、華夏幸福、金科、中梁等多家超大型企業集團以及包括康橋、彰泰、華宇等在內的區域性龍頭企業,親自主持參與的咨詢項目200多家;
 
  對房地產行業發展趨勢、戰略規劃設計、跨區域/多項目/多業態管控模式設計、流程優化、運營管理、薪酬改革、績效與激勵機制設計具有豐富的經驗,對泛地產行業如金融、物業、商業、寫字樓、產業園區、文旅、大健康等領域亦有深入的研究和豐富的實操經驗;
 
  主講課程:《房地產戰略轉型與商業模式創新》、《房地產戰略研討工作坊》、《成長型房企快速突破之道》、《房企多元化業務戰略選擇與管理創新》、《千億目標下的房企組織變革》、《成長型房企組織效能提升:效能、效率、效益》、《基于戰略與能力平衡的多項目管控模式》、《房地產合作項目全過程管控》、《房企高周轉實現路徑與方法標桿實踐》、《房地產從計劃運營到戰略運營的飛躍》、《成長型房企計劃運營管理》、《房地產全流程沙盤推演》、《房地產企業風險內控管理》、《規模型房企績效與激勵新思維與新方法》。
 
  主講二:曾老師
 
  碧桂園集團、保利地產、美的置業等房企特聘財稅顧問、中央財經大學會計學碩士,中國注冊會計師,23年財務管理工作經歷,10余年房地產企業財稅管理工作經歷
 
  現任某稅務師事務所有限公司總經理,曾任某大型房地產集團財務經理,某事業單位財務科長;20多年的財稅管理經歷中使曾老師開辟了一條適用于與房地產企業相關的系列納稅籌劃獨到個人見解,具有豐富的納稅咨詢和培訓經驗;
 
  擅長房地產并購、土地拓展及稅務籌劃、房地產業增值稅籌劃技巧,土增清算,地產所得稅完工結轉,地產全流程稅金及利潤模擬測算等。
 
  主講三:郭老師
 
  現任上海萬科集團法律顧問、法律碩士、房地產法律事務部資深律師,高級講師
 
  曾任職于綠地集團京津房地產事業部、新城控股(股票代碼:900950),擔任北京、上海等地多家房地產與建筑企業常年法律顧問,擅長從事房地產項目轉讓、收購、合作、房地產公司并購重組業務、公司法、合同法、經濟貿易糾紛、商業地產項目租賃合同與租賃糾紛;
 
  以向房地產企業提供全方位的法律服務為主,業務領域涉及房地產企業設立、土地征用、土地出讓和轉讓、土地拆遷和補償、房地產項目合作、房地產項目轉讓、項目工程建設、房地產預、銷售、房地產融資、房地產租賃、房地產糾紛訴訟和仲裁等房地產開發經營的各個環節。
 
  【課程大綱】
 
  第一天:業務實操篇:《房地產合作項目全過程管控》
 
  一、引言:是什么樣的形勢及因素引發地產公司合作頻發?
 
  二、房地產行業合作開發趨勢
 
  1、TOP100各梯隊房企集中度變化趨勢
 
  2、2016年-2018年部分領先企業權益金額/流量金額占比
 
  3、限價政策出臺、土地供應縮減、土地成本升高,導致項目經營壓力大
 
  4、拿地門檻變高、獲取土地難度加大成為企業合作一關鍵因素
 
  5、合作開發作為房企的一種經營方式,主要基于四大目的
 
  6、合作項目全過程管理拼圖
 
  案例剖析:碧桂園前期開發流程及管控要點
 
  三、房地產合作開發模式概述
 
  1、房地產合作項目前期合作模式與后期開發管理模式
 
  前期開發:收購/合作拿地/前期融資
 
  后期開發:我方操盤/對方操盤/聯合操盤
 
  案例剖析:小股操盤、委托代建
 
  2、資產收購模式解讀
 
  3、股權收購模式解讀
 
  4、合作拿地模式解讀
 
  5、前期融資合作模式解讀
 
  四、合作項目全過程管控要點
 
  1、合作開發項目的334要點:
 
  投資研判3大要素
 
  協議簽訂3大管控關鍵點
 
  運營管控4大核心
 
  2、投資研判要點及標桿案例解析
 
  2.1合作方式選擇
 
  案例剖析:旭輝地產--知名標桿型龍頭企業:共同拿地,收益分成,視情況
 
  案例剖析:旭輝地產--專業領先型特色企業:主動引入,合作操盤,控股
 
  案例剖析:旭輝地產--資源優勢型中小企業:積極入伙,優先操盤,小股
 
  2.2合作方選擇
 
  案例剖析:萬科地產合作方選擇因素
 
  案例剖析:中梁地產合作方選擇因素
 
  2.3合作項目要求
 
  案例剖析:萬科地產合作項目要求
 
  案例剖析:中梁地產合作項目要求
 
  2.4合作協議管理--分類談判要點
 
  案例剖析:旭輝地產合作協議管理要點
 
  2.5合作協議管理--重要事項原則
 
  案例剖析:萬科地產合作項目重要事項原則
 
  案例剖析:中梁地產合作項目重要事項原則
 
  2.6合作協議管理--協議標準化
 
  案例剖析:世茂房產合作項目協議標準化管理
 
  3、項目合作運營管控
 
  3.1目標管理:我方操盤的合作項目目標制定
 
  3.2運營機制:通過會議機制、信息報送機制開展
 
  3.3運營機制:明確信息報送類型、時間點、處罰
 
  3.4業務管控制度:合作項目公司的各類制度管控
 
  3.5業務管控點:明確各業務條線管控觸發點
 
  3.6業務管控流程:根據合作模式,明確業務管控流程、管控事項及流轉
 
  3.7業務管控指引:在拓展、運營、財務、監審等重要職能領域,編制對合作項目的管理作業指引
 
  3.8爭議管理-爭議點:項目合作過程中十大爭議點
 
  案例剖析:合作項目人員薪酬與管控落地
 
  五、標桿房企合作開發模式剖析
 
  1、萬科合作開發模式解析
 
  萬科典型“小股操盤”模式
 
  萬科小股操盤的基本原則
 
  萬科小股操盤的操作要點
 
  萬科小股操盤模式的風險
 
  2、旭輝合作開發模式解析
 
  旭輝合作開發的新特征
 
  旭輝進行合作開發的理由
 
  研討:合作開發項目面臨的主要問題
 
  第二天上午:稅務籌劃篇:《房地產合作項目全過程稅務管控》
 
  一、并購重組方式拿地合作
 
  不同形式下稅收成本會呈現怎么樣的不同,應從怎樣眾多的并購重組的形式中選擇適合自己的方式。
 
  二、資產轉讓方式接手在建工程(爛尾樓)后合作
 
  1、資產轉讓方式方式會涉及哪些稅收,應怎樣規避嗎,增值稅、土地增值稅、企業所得稅、契稅等稅收政策有著怎樣的千絲萬縷的關系,怎樣通過多種方案對比分析決定我們是否要選取此種并購方案;
 
  2、自己的項目怎樣做在建工程轉讓籌劃,怎樣降低土地增值稅稅率的級次,從而做低普通住宅的增值率;
 
  三、股權收購方式拿地合作
 
  1、這種方式應該當前稅負最小,但是需要考慮面臨的法律風險及后續清算成本的增加等,要考慮雙方的價格博弈等;
 
  2、怎樣盤清家底,怎樣相應做法務及稅務盡調,查清被收購企業的欠稅等風險,調查后期將面臨怎樣的抉擇,怎樣在各種風險中求的平衡;
 
  3、股權收購可以做全額股權收購嗎,稅務風險嗎會在哪里,應怎樣設置股權收購的資金支付才能化解股權溢價;
 
  4、收購個人股權與收購法人股權有什么區別,需要怎樣代扣個稅,怎樣做才能規避巨額的代扣代繳義務呢;
 
  5、您公司的股權收購是否可以做私下交易?私下交易損失的稅金應怎樣計算。
 
  四、合并、分立、成立分支機構
 
  1、合并合并、分立的適用條件有哪些,怎樣才能讓該方式下的方案事實落地,合并方式下企業應該怎樣辦理注銷清算等工作,分立的法律風險及稅收優惠之間應怎樣求得平衡。
 
  2、成立分支機構拿地與成立子公司拿地的區別是怎樣的,怎樣選擇合適的架構模式,總公司拿地分公司怎樣開發使用,各稅種對于土地成本認定有什么區別和聯系。
 
  五、多種方式聯合的合作方法
 
  1、怎樣才能化資產轉讓、股權收購、合并、分立為增值稅項下的資產重組、母子公司投資劃轉及其他方式的組合,增值稅項下的資產重組與資產投資劃轉有什么沖突和聯系,多種方式怎樣綜合使用才能實現價值最大化。
 
  2、工業企業與房產行業實現并購重組額不同,針對不同行業應該怎樣做到多種稅收優惠政策并用才能實現最終的并購合作的目標。
 
  第二天下午:法律風險篇:《法律視角下的房地產合作開發、并購風險管理及實操案例解析》
 
  一、國有土地使用權出讓及轉讓的取得及法律風險控制
 
  1、國有土地使用權出讓及其法律風險控制
 
  1.1參與“招拍掛”時應注意的法律風險及防范
 
  1.2簽訂及履行土地出讓合同時應注意的法律風險及防范
 
  2、國有土地使用權轉讓及其法律風險控制
 
  2.1國有土地使用權轉讓行為的效力認定
 
  2.2國有土地使用權轉讓的法律風險及防范
 
  二、房地產項目合作開發的法律風險防范
 
  1、房地產項目合作開發模式的選擇
 
  2、合作開發房地產合同效力認定及處理
 
  2.1制作和簽訂房地產合作開發合同應注意問題及合同主要條款
 
  2.2合作開發房地產合同有效的認定條件
 
  2.3合作開發房地產轉性合同的效力認定及法律后果
 
  2.4合作開發房地產合同無效的認定
 
  3、房地產項目合作開發的主要法律風險及防范
 
  3.1合作開發過程中的主要法律風險
 
  3.2合作開發過程中的法律風險防范
 
  三、房地產項目并購及法律風險防范
 
  1、房地產項目并購的模式選擇
 
  2、房地產項目公司股權并購的法律風險控制
 
  2.1制作和簽訂房地產項目轉讓合同應注意問題和合同主要條款
 
  2.2目標公司項目本身存在的法律風險
 
  2.3目標公司股權本身存在的法律風險
 
  2.4目標公司或有負債的法律風險
 
  2.5目標公司股權交割的法律風險
 
  2.6股權并購中應審查的具體事項
 
  2.7商業地產項目轉讓中的風險防范對策
 
  【課程說明】
 
  【主辦機構】中國房訓網
 
  【時間地點】2020年10月31-11月1日  廣州(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知,詳情請咨詢會務組)
 
  【培訓費用】4800元/人(含講師費、場地費、講義費、茶歇費等),會務組提供酒店代訂服務,如需住宿請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。
 
  【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信號:fangxunwang
 
  [注:本課題亦可作為企業內訓,請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
 
  【2020年10月份最新房地產培訓課程】
 
  10月份最新房地產培訓課程:http://www.nargit.com/training/pxdt/index.htm
 
  【2020年度房地產精品課程培訓計劃】
 
  2020年度房地產精品課程培訓計劃:http://www.nargit.com/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商業地產、工程管理、設計管理、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、人力資源、客戶關系、精裝修、開發管理、法律法規、合作并購、土地拓展、融資模式、精裝修、裝配式建筑、長租公寓、住房租賃、文旅地產、養老地產、產業地產等)
  
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