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(青島)《2021年房地產企業稅務八大階段風險防控管理與稅務關鍵節點籌劃、策略及案例分析》

 
上課時間: 2021年5月20-21日
 



上課地點: 青島                      課程價格: 4980元/人
授課師資:黃老師          點擊查看講師介紹>>
課程人氣次         收藏此課程               該課程可以做企業內訓
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  【課程背景】
 
  隨著我國稅收征管進入大數據監控的新時期,金稅三期系統在全國全面應用;大數據云計算,商品編碼精準鎖定;國地稅合并,納稅評估信息全面互通;五證合一等,征管環境和稽查環境發生了劇烈的變化,這些顛覆性變化給房地產企業的稅務風險防控帶來了巨大的挑戰。
 
  需要掌握房地產運營全環節合理避稅的技巧,在合法合理的前提下最大限度的降低綜合稅負。
 
  課程以實務案例為引,運用視頻、案例分析、課堂實操、學員討論、講師點評等方法深入淺出地授課,咨詢式培訓,層層剖析新形勢企業日常業務的風險防范過程和處理細節,為您詳細講解企業各項實務疑難問題的處理辦法,幫您運籌帷幄做好稅務規劃,把涉稅風險消滅在萌芽狀態,通過分享實戰工具,減少學員實際工作量,直接轉化為工作成果
 
  【課程收益】
 
  1、掌握房企運營全環節的稅務風險及防范措施
 
  2、掌握房企運營全環節的稅務籌劃方法
 
  3、降低房地產企業巨大的稅負、增加純利潤
 
  4、掌握房地產從拿地到清算各環節稅務籌劃安排
 
  5、了解籌劃方法,規避涉稅風險,減少納稅成本
 
  6、掌握并購前、并購中、并購后等環節稅務籌劃要點
 
  【課程對象】
 
  1、董事長、公司股東、總裁、總經理、董事會秘書、首席財務官、財務總監、
 
  2、企業中高層、財務經理、項目經理、子公司總經理,分公司總經理、財務人員、稅務人員
 
  3、稅務師事務所、會計師事務所相關人員
 
  【金牌講師】
 
  黃老師:
 
  現任XX控股集團-首席財務官CFO 集團財務副總裁。某房地產集團財務部總監 財務首席官。中國注冊會計師(CPA),中國注冊稅務師(CTA),國際注冊會計師(IPA),高級國際財務管理師(SIFM),國際注冊財務管理師(CMA),高級會計師,證券分析師,財務總監資格A級證書,劍橋財務總監資格B級證書。
 
  曾在世界五百強企業、房地產企業、建筑企業從事財務管理工作25年,并在5家國內及國外上市公司擔任財務高管,集團財務總監、首席財務官(CFO)、財務集團副總裁,集團總裁等職位,是國內極少數主講房地產企業稅收籌劃的的高端老師,特別是對企業在并購重組、股權激勵、財務管理及稅務籌劃等具有豐富的實戰經驗。
 
  服務客戶:美的集團、廣州地鐵集團、中鐵置業集團、中信集團(地產)、中建三局集團有限公司、中億豐建設集團股份、佳兆業集團有限公司、萬科集團、衡水泰華集團、廣東華發集團等。
 
  【課程大綱】

第一部分
項目前期可行性研究環節稅務風險防控及稅務籌劃
【案例】某地產公司江門并購拿地稅籌案例
房地分離繳納契稅
2、重組拿地
【案例】某地產公司東北并購拿地案例
         舊改模式稅務籌劃(村企合作為例)
         在拆遷安置環節的拆遷費用支付稅務籌劃
 
一、稅務風險防控
1、業務的真實性 2、可行性研究業務費用列支情況
3、外出考察情況      4、勞務費支出
5、委派任職人員情況  6、企業車輛、財產保險
 
二、稅務籌劃
【案例】某市國稅局2020年10月接到省國稅從金三系統推送的協查案件,于是進駐A房地產公司查詢過往三年賬目。稽查發現……
第四部分
開發階段的稅務風險防控及稅務籌劃
 
一、稅務風險防控
1、滾動開發成本的處理
2、人防等地下設施成本的處理
3、融資費用、大額成本費用支出的處理        
4、甲供材、材料分配方法的處理        
5、材料成本差異、隱瞞的“違章建筑”的處理        
6、勞務費用的、部分拆遷補償費
7、前期工程費:規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“七通一平”
8、以收取轉、分包管理費取代收取工程居間介紹費
 
第二部分
立項及建設用地規劃環節稅務風險防控及稅務籌劃
 
一、稅務風險防控
1、各類建筑物用地情況、各類勘探、設計合同印花稅
2、通過比對測算結果合理劃分清算單位
3、合理規劃地下開發面積、搭配不同類型的房產立項
【案例】某地稅務機關對某房地產開發企業進行稅務檢查,經入庫信息核對,沒有發現該公司在項目開發前期有諸如勘探、設計類合同印花稅入庫數據。
【思考】如何控制印花稅風險、如何簽合同更節稅
 
二、稅務籌劃
1、合作建房、代建房稅籌
2、多處房產合并核算稅籌  
3、甲供材、簽訂承包合同稅籌  
【案例】HK設計公司不同項目間分配設計費
4、設計費、建筑安裝工程費、隱蔽工程稅籌
5、采購電梯四種合同簽訂方法稅籌
6、違約金平銷返利稅籌 
【案例】房地產公司設立上下游公司節增值稅
7、甲指材、甲供工程稅籌
8、特殊甲供工程、園區管網工程費稅籌
9、園林環境建設費、公共配套設施費稅籌
10、開發間接費、人員的工資稅籌
11、稅收滯納金和罰款支出不能稅前抵扣的稅籌
【案例】某地產公司稅收罰款稅籌
12、購買集體福利固定資產不能抵稅的籌劃
【案例】BGY購買食堂車輛稅籌
13、財務費用中的利息支出稅籌
14、調整項目融資架構的最佳關聯方貸款金額
15、企業按規定繳納的五險一金稅籌
16、業務招待費、會議費、廣告宣傳費稅籌
【案例】豬飼料
 
第三部分
取得土地階段稅務風險防控及稅務籌劃
 
一、稅務風險防控
1、沒有及時取得國家土地管理部門出具的土地出讓金收款憑證
2、土地閑置費
 
二、稅務籌劃
1、招拍掛模式稅務籌劃    2、合作建房
3、土地出讓價格明顯偏低時的稅務籌劃
4、紅線外與目標地塊相連接區域的稅務籌劃
5、出讓金返還的稅務籌劃
6、土地征用及拆遷補償費的稅務籌劃
7、招投標主體與簽訂土地出讓合同主體的關系及管控關鍵
【案例】如何確定土地出讓合同主體
巧簽土地出讓合同少交土地增值稅
巧簽土地出讓合同少交土地使用稅
 
三、二級市場拿地稅務籌劃
1、并購拿地
【案例】某地產公司節稅97%的案例
 
17、增加扣除項目金額稅籌的三個原則
18、普通標準住宅增值率稅籌
【案例】B公司向A房地產公司增資2.5億元,雙方約定年收益率為15%,兩年后A公司再以2.8億元的對價贖回該項投資,共回收3.55億元
【思考】如何簽合同較節稅
14、開發商品房與出租商品房籌劃
15、在開發項目之前就先確定好購買方籌劃
16、將房產銷售改為股權籌劃
【案例】某地產項目都是普通住宅,預估銷售收入116000萬元,預估全部扣除項目金額之和96049萬元
【思考】如果籌劃才能降低綜合稅負
 
第五部分
竣工階段稅務風險防控及稅務籌劃
第七部分
自持商業物業經營階段的稅務籌劃
 
一、稅務風險防控
1、收入(所得)的結轉情況
2、增值稅納稅義務發生時間
3、票據未到情形的處理
4、預提費用、大額成本支出的處理 
5、自建自用房產、測繪面積問題的處理      
6、建安成本高于平均造價的“正當”理由
【案例】2020年5月,某地稅務機關對某房地產開發企業進行稅務檢查。檢查人員在核對成本結轉業務時發現……
【思考】財務人員處理正確嗎?如何才能用足相關稅務政策
一、稅務籌劃
1、合理分解租金收入 2、變房屋出租為其他業務
【案例】某地產公司新總部土地使用稅
自建辦公樓出租的裝修費籌劃
將固定資產作為低值易耗品一次性列支籌劃
購大型設備的加計扣除籌劃
不構成房產的建筑房產稅籌劃
分清房屋出租與建筑物出租籌劃
企業出租房產利用費用分別核算避稅籌劃
將出租改為對外投資籌劃
轉換房產稅計稅方式籌劃
土地增值稅清算中利用產權轉移規定避稅
【案例】E企業將原值1億元的自營物業對外出租,租期三年,三年不含稅租金合計2400萬元,有免租期
【思考】該房地產企業如何簽合同較節稅
 
第六部分
銷售階段的稅務風險防控及稅務籌劃
 
一、稅務風險防控
1、定金的處理             2、商品房銷售數據
3、城鎮土地使用稅納稅額的變化
4、低價交易情況           5、委托建房交易情況
 
第八部分
轉讓房地產公司股份階段的稅務籌劃
 
1、建好交易對手所需全部要素的公司
2、約定投資后分配比例
3、法人股東轉讓股權前必考慮是否要做的3件事
4、港資企業、外資企業轉讓股權稅務籌劃
5、轉讓股權地點、與股權并購方式下的稅負籌劃
6、自然人轉讓股權計稅價格偏低籌劃
7、是否先分配利潤再進行股權轉讓籌劃
8、先增資擴股籌劃
9、利用股權轉讓時點籌劃
10、去房地產化的出售節約土增稅
【案例】HD投資汽車行業的稅籌
【案例】某房產公司股東是法人,賬面所有者權益5億,其中賬面未分配利潤4億,股權轉讓價6億
【籌劃】如何籌劃可以節省轉讓股權的稅費
 
二、稅務籌劃
1、利用土增稅臨界點進行合理避稅
2、人防車位銷售、售樓處及樣板房籌劃  
3、營銷現場費用、交房、樣板房的裝修費用籌劃
4、贈送物業管理費、分解商品房銷售價格籌劃
5、通過確定適當的轉讓房地產收入籌劃
6、銷售精裝房的合同簽訂技巧籌劃
7、代收費用、毛坯房裝修后銷售、售后回租籌劃
8、利用精裝房合理避稅
9、通過選用不同的利息支出扣除方法籌劃
10、精裝房簽訂合同籌劃
11、代收代繳費用、廣告公司籌劃
12、變房地產銷售業務為代建行為籌劃
13、在建項目整體轉讓的納稅籌劃
 
第九部分:現場溝通與交流  
 
  【課程說明】
 
  【主辦機構】中國房訓網
 
  【時間地點】2021年5月20-21日   青島(具體地點開班前一周統一發《報到通知》另行通知,詳情請咨詢會務組)
 
  【培訓費用】4980元/人(含講師費、場地費、講義費、茶歇費等),會務組提供酒店代訂服務,如需住宿請在報名回執單中說明,會務組統一安排,費用自理。
 
  【報名咨詢】 全國免費咨詢熱線:400-6789-925     QQ:2442760608    E-mai:fangxunwang@qq.com   微信號:fangxunwang
 
  [注:本課題亦可作為企業內訓,請需要的企業電話聯系: 400-6789-925]
 
  【2021年5月份最新房地產培訓課程】
 
  5月份最新房地產培訓課程:http://www.nargit.com/training/pxdt/index.htm
 
  【2021年度房地產精品課程培訓計劃】
 
  2021年度房地產精品課程培訓計劃:http://www.nargit.com/dongtai/notic_7148.htm
 
  (含:商業地產、工程管理、設計管理、景觀設計、營銷策劃、銷售技巧、采購管理、運營管理、項目管理、成本管理、物業管理、財務管理、人力資源、客戶關系、精裝修、開發管理、法律法規、合作并購、土地拓展、融資模式、精裝修、裝配式建筑、長租公寓、住房租賃、文旅地產、養老地產、產業地產等)
  
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